Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 36 m² tại Đường Hòa Bình, Phường 3, Quận 11 với giá thuê 3,5 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 97.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến cho loại phòng trọ có gác lửng, đầy đủ nội thất và tiện ích tại khu vực Quận 11 – một quận trung tâm, có giá thuê nhà trọ từ 80.000 đến 120.000 đồng/m² tùy vị trí và chất lượng.
Phòng có gác rộng, bếp riêng và WC trong phòng, thang máy, hệ thống ra vào bằng vân tay và bãi xe rộng là điểm cộng lớn, nâng giá trị sử dụng lên đáng kể so với phòng trọ thông thường.
Giá thuê 3,5 triệu/tháng là hợp lý và không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng chung. Nếu so với các phòng trọ không có thang máy, không có bãi xe rộng hoặc không có tiện ích bảo mật thì mức giá này còn khá cạnh tranh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Gác lửng rộng tạo thêm không gian sinh hoạt, phù hợp cho 2 người hoặc có thể làm việc tại nhà.
- Bếp riêng thoáng và WC trong phòng tăng tính tiện nghi và riêng tư, không phải chia sẻ như nhiều phòng trọ phổ thông.
- Hệ thống ra vào bằng vân tay, giờ giấc tự do và thang máy rất hiếm trong phân khúc phòng trọ, đặc biệt ở Quận 11.
- Bãi xe rộng, để xe tầng trệt giúp tăng tính an toàn và tiện lợi cho người thuê xe máy hoặc ô tô.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt cho sinh viên, nhân viên văn phòng hoặc cặp đôi muốn không gian sống tiện nghi, an ninh tốt nhưng không quá chật chội. Với lợi thế nội thất đầy đủ và tiện ích hiện đại, đây cũng là lựa chọn tốt để cho thuê dài hạn với dòng tiền ổn định.
Nếu là nhà đầu tư mua căn hộ dịch vụ hoặc nhà trọ, có thể khai thác thêm bằng cách tăng giá nhẹ cho khách cần thuê lâu dài hoặc cho thuê ngắn hạn với giá cao hơn vào thời điểm cao điểm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lãnh Bính Thăng) | Đối thủ 2 (Đường Bình Thới) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 36 | 30 | 35 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 3,5 | 3,0 | 3,8 |
| Tiện ích (thang máy, bãi xe, nội thất) | Thang máy, bãi xe rộng, đầy đủ nội thất | Không thang máy, bãi xe nhỏ, nội thất cơ bản | Thang máy, bãi xe có giới hạn, nội thất cơ bản |
| Giờ giấc tự do | Có | Không | Có |
| An ninh | Khu vực an ninh, ra vào vân tay | Khu vực an ninh bình thường | Khu vực an ninh bình thường |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế hệ thống thang máy hoạt động ổn định, không phát sinh chi phí bảo trì cao.
- Kiểm tra hệ thống an ninh ra vào vân tay có hoạt động trơn tru, tránh trường hợp mất an toàn.
- Xác định rõ quy định về giờ giấc và việc sử dụng bếp riêng, tránh tranh chấp với ban quản lý tòa nhà.
- Đánh giá chất lượng nội thất đã lắp đặt, đặc biệt máy lạnh, máy nước nóng để tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Kiểm tra vị trí bãi xe có thực sự rộng và thuận tiện, tránh trường hợp thiếu chỗ để xe vào giờ cao điểm.
