Nhận định mức giá bất động sản
Giá 16,3 tỷ đồng cho toà căn hộ 5 tầng trên diện tích 76 m² tại đường Phan Huy Ích, quận Sơn Trà, Đà Nẵng là mức giá khá cao. Tuy nhiên, với vị trí trung tâm Sơn Trà, gần sông Hàn, khu vực tiềm năng phát triển mạnh về du lịch và dịch vụ cho thuê căn hộ, kèm theo việc toà nhà có 7 căn hộ khép kín đang vận hành ổn định với doanh thu từ 70 – 75 triệu/tháng, giá này có thể hợp lý nếu nhà đầu tư có kế hoạch khai thác lâu dài và hiệu quả.
Trong trường hợp chủ đầu tư muốn bán nhanh hoặc nhà đầu tư không tập trung vào khai thác cho thuê lâu dài, mức giá này có thể là quá cao so với thị trường.
Phân tích chi tiết và so sánh với thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản cần bán | Mức giá tham khảo thị trường (gần đây) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 76 m² | 60 – 100 m² | Nhà mặt tiền trung tâm Sơn Trà phổ biến từ 60 – 100 m² |
| Giá bán | 16,3 tỷ đồng (~214 triệu/m²) | 150 – 180 triệu/m² | Giá trung bình nhà mặt tiền tương tự vùng Sơn Trà trong 6 tháng gần đây |
| Số tầng và công năng | 5 tầng, 7 căn hộ khép kín, 8 WC, gara, sân thượng có sân vườn | Thông thường 2-3 tầng, nhà nguyên căn hoặc căn hộ nhỏ | Đây là điểm cộng khi so sánh với các bất động sản khác |
| Doanh thu cho thuê | 70 – 75 triệu/tháng | 35 – 50 triệu/tháng với căn tương tự | Doanh thu cho thuê hiện tại khá cao, thể hiện tiềm năng khai thác tốt |
| Pháp lý | Sổ hồng/Sổ đỏ đầy đủ | Tương tự | Pháp lý rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi giao dịch |
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược đàm phán
Dựa trên phân tích thực tế các mức giá khu vực Sơn Trà và tiềm năng khai thác cho thuê:
- Mức giá đề xuất: 13,5 – 14 tỷ đồng. Đây là mức giá hợp lý hơn, tương ứng khoảng 177 – 184 triệu/m², vẫn cao hơn mặt bằng chung nhưng phù hợp với giá trị khai thác từ doanh thu cho thuê và vị trí đắc địa.
- Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Thị trường hiện tại có sự cạnh tranh gay gắt, nhiều nguồn cung tương tự với giá thấp hơn.
- Giá thuê và doanh thu mặc dù tốt nhưng vẫn cần thời gian vận hành để đảm bảo ổn định, rủi ro thị trường du lịch có thể ảnh hưởng.
- Việc giảm giá giúp giao dịch nhanh, tránh chi phí duy trì và rủi ro thị trường biến động.
- Người mua có thể thanh toán nhanh, không gây áp lực tài chính cho chủ đầu tư.
Kết luận
Nếu nhà đầu tư xác định đầu tư dài hạn, khai thác cho thuê chuyên nghiệp, mức giá 16,3 tỷ vẫn có thể xem xét. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn tài chính và gia tăng lợi nhuận, việc thương lượng giảm xuống khoảng 13,5-14 tỷ là hợp lý hơn trong bối cảnh thị trường hiện nay.