Nhận định mức giá
Giá 23,5 tỷ đồng cho tòa căn hộ 7 tầng mặt tiền Phước Trường 11, sát biển Mỹ Khê, Đà Nẵng là mức giá khá cao. Tuy nhiên, nếu xét đến vị trí “kim cương” gần biển, diện tích 100m² với mặt tiền rộng 7,5m, kết cấu 7 tầng, công năng cho thuê ổn định, dòng tiền thuê 75 triệu/tháng thì mức giá này có thể chấp nhận được trong bối cảnh thị trường Đà Nẵng hiện nay. Đây là khu vực trung tâm du lịch sầm uất, giá đất và bất động sản thương mại ven biển thường cao hơn mặt bằng chung.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Tham khảo khu vực Sơn Trà ven biển | Tham khảo khu vực trung tâm Đà Nẵng |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Phước Trường 11, sát biển Mỹ Khê | Ven biển Sơn Trà, cách biển 100-300m | Trung tâm quận Hải Châu, cách biển 1-2 km |
| Diện tích | 100 m² (7,5m x 12m) | 80-120 m² | 90-150 m² |
| Số tầng | 7 tầng (6 tầng + 1 tum) | 3-5 tầng | 4-7 tầng |
| Công năng sử dụng | Căn hộ cho thuê, homestay, spa, F&B | Căn hộ cho thuê, nhà nghỉ nhỏ | Văn phòng, căn hộ cao cấp |
| Giá bán | 23,5 tỷ (~235 triệu/m²) | 15-20 tỷ (~150-200 triệu/m²) | 18-22 tỷ (~180-220 triệu/m²) |
| Dòng tiền cho thuê | 75 triệu/tháng (~3,8% lợi nhuận năm) | 50-65 triệu/tháng | 60-75 triệu/tháng |
| Pháp lý | Sổ hồng/đỏ đầy đủ | Đầy đủ | Đầy đủ |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác thực pháp lý rõ ràng, đảm bảo sổ hồng/sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp.
- Kiểm tra hợp đồng thuê hiện tại, tính ổn định của khách thuê và khả năng duy trì dòng tiền 75 triệu/tháng.
- Đánh giá chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà 7 tầng để tính toán lợi nhuận thực tế.
- Xem xét khả năng phát triển hạ tầng, quy hoạch khu vực, chính sách phát triển du lịch trong tương lai.
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, nội thất cao cấp đã trang bị.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Với mức giá 23,5 tỷ hiện tại, bạn có thể thương lượng giảm khoảng 5-10% để đạt mức từ 21,2 đến 22,3 tỷ đồng. Lý do thuyết phục chủ đầu tư:
- Thị trường đang có nhiều lựa chọn căn hộ mặt tiền biển, cần mức giá cạnh tranh để nhanh thanh khoản.
- Dòng tiền cho thuê 75 triệu/tháng tương đương lợi nhuận khoảng 3,8%/năm, mức này không quá cao so với rủi ro vận hành.
- Chi phí vận hành và bảo trì tòa nhà lớn cần được tính vào giá trị thực của bất động sản.
- Thời điểm bàn giao vào tháng 11/2025 còn khá xa, rủi ro thời gian bỏ vốn kéo dài.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá khoảng 22 tỷ đồng hoặc thấp hơn, đây sẽ là cơ hội đầu tư hợp lý với tiềm năng tăng giá và dòng tiền ổn định tại vị trí đắc địa này.