Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 40m², tổng diện tích sử dụng khoảng 200m² (5 tầng x 40m²). Giá chào bán 7,8 tỷ tương đương ~195 triệu/m² sàn xây dựng.
So với khu vực Đống Đa, mặt bằng giá nhà ngõ có diện tích tương tự thường dao động từ 150-180 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu, đặc biệt gần bệnh viện Đại học Y, trung tâm thương mại như Phương Mai là khu vực tiềm năng tăng giá cao. Tuy nhiên, mức giá 195 triệu/m² đang ở ngưỡng cao, có thể đã bao gồm cả nội thất đầy đủ và nhà xây mới 5 tầng hiện đại.
Chi phí xây dựng mới hiện tại khoảng 6-7 triệu/m², với 200m² sàn là 1,2-1,4 tỷ đồng. Nhà hiện trạng mới đẹp, đầy đủ nội thất, sổ đỏ rõ ràng, có thể xem là đã hoàn thiện giá trị thặng dư từ thiết kế và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá 7,8 tỷ cho 40m² đất trung tâm Đống Đa, gần bệnh viện ĐH Y và tiện ích đầy đủ là mức giá khá cao, có thể bị đẩy lên khoảng 10-15% so với mặt bằng chung khu vực. Người mua cần cân nhắc kỹ, tránh mua giá ngáo giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 5 tầng, thiết kế hiện đại, nội thất đầy đủ sẵn ở ngay, thuận tiện cho gia đình đông người.
- Ngõ rộng đủ cho xe ba gác chạy đua, thuận tiện vận chuyển đồ đạc và đi lại, không quá chật hẹp như nhiều ngõ nhỏ khác.
- Vị trí sát bệnh viện ĐH Y, gần trường học các cấp, trung tâm thương mại, rất thuận tiện cho việc học hành và chăm sóc sức khỏe.
- Sổ đỏ chính chủ, pháp lý sạch, giao dịch nhanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để sử dụng ở thực do thiết kế 5 tầng đầy đủ tiện nghi, vị trí trung tâm, ngõ rộng. Ngoài ra có thể khai thác cho thuê dài hạn với mức giá tốt nhờ gần bệnh viện và trường học. Đầu tư xây lại không khả thi do đất nhỏ và nhà đã mới đẹp. Nếu mua để đầu tư thì cần giữ dài hạn do giá đất khu vực này có xu hướng tăng ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Tôn Thất Tùng) | Đối thủ 1 (Ngõ chợ Phương Mai) | Đối thủ 2 (Ngõ Thịnh Quang) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 40 | 38 | 42 |
| Tổng tầng | 5 | 4 | 5 |
| Giá bán (tỷ) | 7,8 | 6,5 | 7,0 |
| Giá/m² sàn (triệu) | 195 | 170 | 165 |
| Vị trí | Sát BV ĐH Y, trung tâm thương mại | Ngõ nhỏ, cách BV 500m | Ngõ rộng, gần trường học |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
| Tiện ích | Đầy đủ, nội thất mới | Cơ bản | Trung bình |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất và kết cấu nhà do xây mới, tránh phát sinh sửa chữa.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đảm bảo không có quy hoạch treo ảnh hưởng giá trị.
- Đánh giá chính xác chiều rộng ngõ, đảm bảo xe ba gác ra vào thuận tiện thực tế.
- Xem xét phong thủy hướng nhà, tránh lỗi phong thủy ảnh hưởng đến tài vận.
- Xác minh nguồn gốc sổ đỏ, tránh tranh chấp pháp lý.
