Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích 3,5m x 13m = 45,5m², xây dựng 1 trệt 1 lầu với sân thượng, tổng diện tích sàn khoảng 90m² (tính cả sân thượng). Giá bán 3,68 tỷ đồng tương đương ~81 triệu/m² sàn sử dụng.
So với mặt bằng Bình Thạnh, đặc biệt khu vực gần Lê Quang Định – Nguyễn Văn Đậu, mức giá này hơi cao so với nhà trong hẻm xe hơi 6m, bởi hẻm rộng và vị trí cách mặt tiền 2 căn nhà (khoảng 10m), chưa phải mặt tiền trực tiếp. Giá đất mặt tiền khu vực này hiện dao động khoảng 70-90 triệu/m², nhưng nhà trong hẻm thường giảm khoảng 15-20% so với mặt tiền.
Như vậy, giá 3,68 tỷ cho nhà 45m² trong hẻm 6m là đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với thực tế thị trường. Nhà đã xây dựng kiên cố BTCT, không phải nhà nát, nên chi phí xây dựng lại không quá lớn, tuy nhiên chủ sở hữu không có lợi thế mặt tiền trực tiếp để tăng giá trị vượt trội.
Đánh giá kết cấu: Nhà 1 trệt 1 lầu + sân thượng đủ công năng 3 phòng ngủ, 3 WC, phù hợp gia đình nhỏ đến trung bình. Pháp lý đầy đủ sổ hồng, điểm cộng lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi 6m, thẳng tắp, thuận tiện di chuyển và đậu xe, hiếm nhà trong hẻm có được chiều rộng này.
- Vị trí gần mặt tiền Lê Quang Định chỉ cách 2 căn nhà, rất thuận tiện kết nối nhanh ra các trục đường lớn Nguyễn Văn Đậu, Nguyễn Thượng Hiền, đi Quận 1, 3, Phú Nhuận dễ dàng.
- Nhà vuông vức, thoáng mát, sân thượng mở rộng, không gian sống đủ sáng và thông thoáng.
- Pháp lý sạch, xây dựng kiên cố, đã hoàn công đầy đủ, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền. Vị trí trung tâm Bình Thạnh, hẻm xe hơi rộng, tiện di chuyển và an ninh tốt, thích hợp gia đình nhỏ hoặc người đi làm thuê gần trung tâm. Với 3 phòng ngủ và 3 WC, có thể cho thuê theo dạng căn hộ nhỏ hoặc dịch vụ ở ghép.
Đầu tư xây mới không quá hấp dẫn do diện tích nhỏ và vị trí không mặt tiền trực tiếp. Làm kho xưởng cũng không phù hợp do khu dân cư đông đúc và hẻm nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Quang Định) | Đối thủ 2 (Nguyễn Văn Đậu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 45.5 (3.5×13) | 50 (4×12.5) | 48 (3.8×12.5) |
| Hẻm/ Mặt tiền | Hẻm xe hơi 6m, cách mặt tiền 10m | Mặt tiền đường nhựa 6m | Hẻm xe hơi 4m, cách mặt tiền 5m |
| Kết cấu | 1 Trệt 1 Lầu + sân thượng | 1 Trệt 2 Lầu, mới xây | Nhà cấp 4, đang cải tạo |
| Giá bán (tỷ) | 3,68 | 4,2 | 3,3 |
| Đơn giá (triệu/m² sàn) | ~81 | ~105 | ~69 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ vấn đề quay đầu xe trong hẻm, dù hẻm rộng cũng cần đảm bảo thuận tiện di chuyển.
- Xem xét nội thất bên trong và tình trạng bảo trì nhà do nhà đã xây từ trước, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Đảm bảo pháp lý sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp và đã hoàn công đầy đủ.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực có thay đổi gì không, vì gần mặt tiền nhưng không trực tiếp mặt tiền có thể ảnh hưởng giá trị.
- Kiểm tra xem hướng nhà và phong thủy có phù hợp với người mua hay không.
