Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là một building góc ngã 3 tại số 129-131 Đinh Tiên Hoàng, Phường ĐaKao, Quận 1, diện tích sử dụng 1.000 m² (bao gồm hầm + 6 tầng), diện tích công nhận ghi nhận 170,5 m² sàn/sàn. Giá cho thuê 190 triệu/tháng tương đương giá thuê khoảng 190.000.000 / 1.000 m² = 190.000 đ/m²/tháng.
So với mặt bằng giá thuê văn phòng/mặt bằng kinh doanh cao cấp tại trung tâm Quận 1, mức giá từ 180.000 – 250.000 đ/m²/tháng là phổ biến tùy vị trí và chất lượng xây dựng. Tòa nhà có 6 tầng, hầm, phòng cháy chữa cháy đầy đủ, nội thất cao cấp và đã có giấy tờ pháp lý đầy đủ, đây là lợi thế lớn.
Tuy nhiên, diện tích công nhận có thể chỉ là diện tích sàn một tầng hoặc diện tích đất, cần xác nhận rõ để tránh hiểu nhầm. Nếu diện tích 1.000 m² là tổng diện tích sử dụng thì đơn giá 190.000 đ/m² là hợp lý. Nếu diện tích thực nhỏ hơn nhiều, giá thuê sẽ bị đội lên.
Nhận xét về giá: Mức giá 190 triệu/tháng ở vị trí đắc địa Quận 1, building hầm + 6 tầng, nội thất cao cấp là tương xứng, không bị đẩy giá ngáo giá. Tuy nhiên, người thuê cần kiểm tra kỹ diện tích sử dụng thực tế và các chi phí phát sinh quản lý, vận hành để tránh bị “móc túi” thêm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí góc ngã 3 mặt tiền Đinh Tiên Hoàng & Huỳnh Khương Ninh là một trong những điểm đắc địa bậc nhất Quận 1, giao thông thuận tiện, dễ dàng thu hút khách hàng.
- Tòa nhà có hầm để xe, giúp giải quyết bài toán chỗ để xe vốn rất khó tại trung tâm.
- Kết cấu 6 tầng + hầm, phòng cháy chữa cháy đầy đủ, nội thất cao cấp đáp ứng tiêu chuẩn văn phòng, showroom hoặc spa cao cấp.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Tòa nhà phù hợp nhất cho các mô hình kinh doanh đòi hỏi không gian sang trọng, diện tích lớn, vị trí đắc địa như showroom, spa, nha khoa cao cấp, văn phòng công ty đa quốc gia hoặc chuỗi cửa hàng thương hiệu lớn.
Nếu khách thuê là nhà đầu tư hoặc đơn vị muốn khai thác cho thuê lại, đây cũng là tài sản có khả năng giữ giá tốt và dòng tiền ổn định nhờ vị trí trung tâm Quận 1.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Building mặt tiền Nguyễn Huệ) |
Đối thủ 2 (Building mặt tiền Lê Thánh Tôn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 1.000 | 700 | 1.200 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 190 | 150 | 230 |
| Đơn giá/m²/tháng (đồng) | 190.000 | 214.000 | 191.000 |
| Vị trí | Góc ngã 3 Đinh Tiên Hoàng & Huỳnh Khương Ninh | Mặt tiền Nguyễn Huệ | Mặt tiền Lê Thánh Tôn |
| Hầm để xe | Có | Không | Có |
| Nội thất | Cao cấp | Trung bình | Cao cấp |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Xác minh lại diện tích sử dụng thực tế so với diện tích công nhận để tránh tình trạng tính giá sai.
- Kiểm tra hợp đồng thuê chi tiết, quy định về tăng giá, chi phí quản lý, bảo trì tòa nhà.
- Đánh giá tình trạng bảo trì, nội thất hiện hữu, đặc biệt hệ thống PCCC & hầm xe.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh có kế hoạch xây dựng hoặc thay đổi gì ảnh hưởng đến giao thông, tiếng ồn, hoặc tầm nhìn.
- Phân tích mức độ phù hợp về mặt phong thủy (hướng building, vị trí góc ngã 3) nếu khách thuê quan tâm yếu tố này.
