Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini 20m² tại địa chỉ 2C Ấp Bắc, P.13, Q. Tân Bình đang được cho thuê với giá 3,5 triệu đồng/tháng.
Đơn giá thuê tính ra khoảng 175.000 đ/m²/tháng, mức giá này thuộc tầm trung-cao so với các căn hộ dịch vụ mini tại khu vực trung tâm Tân Bình.
Về kết cấu, căn hộ dạng mini 1 phòng ngủ, tầng 4 trong tòa nhà có thang máy, nội thất đầy đủ, phù hợp với khách thuê là người đi làm hoặc sinh viên. Chi phí vận hành (điện, nước, wifi, dịch vụ) tính riêng, nhưng tổng cộng khoảng 4,3 triệu/tháng nếu thuê tối đa 3 người, khá hợp lý.
So với việc thuê căn hộ chung cư bình dân trong khu vực có diện tích tương tự và mức giá từ 3 – 4 triệu/tháng, căn hộ này có lợi thế về vị trí gần Etown, Lotte Mart và sân bay Tân Sơn Nhất, rất thuận tiện đi lại.
Nhận xét về giá: Giá thuê 3,5 triệu/tháng là hợp lý và không bị đội quá cao so với mặt bằng thị trường căn hộ mini tại trung tâm Tân Bình, đặc biệt với yếu tố dịch vụ tiện ích và an ninh hiện đại được cung cấp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Cách Etown chỉ 100m, rất gần các tiện ích lớn như chợ Hoàng Hoa Thám, siêu thị Lotte Mart và sân bay T3, thuận tiện cho người đi làm hoặc kinh doanh.
- Hạ tầng tòa nhà: Có thang máy, khóa vân tay, an ninh 24/24, camera giám sát, PCCC đầy đủ.
- Nội thất: Đầy đủ, khách thuê chỉ cần xách vali vào ở, tiết kiệm thời gian và chi phí mua sắm.
- Tự do giờ giấc, không chung chủ: Đáp ứng nhu cầu riêng tư, phù hợp với nhóm khách trẻ hoặc người đi làm.
- Giá dịch vụ rõ ràng: Chi phí điện nước, wifi, dịch vụ được minh bạch, dễ theo dõi và kiểm soát.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm căn hộ dịch vụ mini, phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền ngắn hạn. Chủ nhà có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn cho sinh viên, nhân viên văn phòng, đặc biệt là khách làm việc gần sân bay và trung tâm thương mại.
Đầu tư xây lại hoặc làm kho xưởng không khả thi do diện tích nhỏ, kết cấu căn hộ dịch vụ sẵn có.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn hộ mini Lê Văn Sỹ, Q.Tân Bình) |
Đối thủ 2 (Căn hộ dịch vụ Thống Nhất, Q.Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 20 m² | 22 m² | 18 m² |
| Giá thuê/tháng | 3,5 triệu | 3,3 triệu | 3,8 triệu |
| Vị trí | Gần Etown, sân bay | Gần Lotte Mart, trung tâm Q.Tân Bình | Gần công viên Thống Nhất |
| Nội thất | Đầy đủ, dịch vụ trọn gói | Đầy đủ, không có thang máy | Đầy đủ, thang máy, an ninh |
| Tiện ích | An ninh 24/24, khóa vân tay | An ninh cơ bản | An ninh, camera, PCCC |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hợp đồng đặt cọc rõ ràng, đảm bảo quyền lợi của người thuê.
- Khảo sát thực tế chất lượng thang máy và an ninh tòa nhà.
- Xem xét kỹ nội thất đi kèm, bảo hành và tình trạng sử dụng.
- Kiểm tra quy định giờ giấc sinh hoạt, tránh phát sinh tranh chấp chung cư.
- Đánh giá tình trạng hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy.
