Nhận định mức giá bất động sản tại The Ninety Complex, Láng, Đống Đa, Hà Nội
Mức giá để “Thỏa thuận” cho căn 78 m² hướng ban công Đông – Nam với nội thất đầy đủ tại The Ninety Complex là hợp lý nếu nằm trong khoảng 6,0 – 6,5 tỷ đồng.
Lý do nhận định này dựa trên các dữ liệu và thị trường thực tế khu vực Láng – Đống Đa cũng như các căn hộ tương tự tại dự án The Ninety Complex.
Phân tích chi tiết
1. So sánh giá theo diện tích và loại căn hộ tại The Ninety Complex
| Loại căn hộ | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Studio | Khoảng 30-35 | 3,5 (100% VAT) | Giá công bố, hỗ trợ vay 70%, tặng nội thất 250 triệu |
| 2 ngủ 1 WC (trục 04, 05) | 46 | 4,x (đã VAT + 2% KPBT) | Hỗ trợ tiền thuê 120 triệu/năm, số lượng giới hạn 48 căn toàn tòa |
| Căn góc 2 ngủ 2 vệ sinh (trục 14) | 78 | 6,x | Thiết kế đẹp nhất tòa, tầng 9, 20, 23 |
| Căn góc 2 ngủ 2 vệ sinh (trục 06) | 68 | 5,x | Ban công Đông Nam, Đông Bắc, tầng 12, 16, 23 |
| Căn góc 2 ngủ 2 vệ sinh (trục 11, 12) | 65 | 5,x | Ban công Đông Nam, view ngã tư Sở, tầng 9, 12, 23, 24 |
| Căn 3PN VIP (trục 07) | Khoảng 90 – 100 | 8,x | Căn góc 3 mặt thoáng, thiết kế độc bản, tầng 7, 8, 23 |
2. Giá bán/m² ước tính
Dựa trên giá công khai và diện tích, ta tính được giá/m² như sau:
| Loại căn hộ | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) |
|---|---|---|---|
| Studio | 33 (ước tính) | 3,5 | ~106 |
| 2 ngủ 1 WC | 46 | 4,4 (giá trung bình 4,x) | ~95,7 |
| Căn góc 2 ngủ 2 vệ sinh (78 m²) | 78 | 6,4 (giá trung bình 6,x) | ~82 |
| Căn góc 2 ngủ 2 vệ sinh (68 m²) | 68 | 5,3 (giá trung bình 5,x) | ~77,9 |
| Căn góc 2 ngủ 2 vệ sinh (65 m²) | 65 | 5,3 (giá trung bình 5,x) | ~81,5 |
| Căn 3PN VIP | 95 (ước tính) | 8,5 (giá 8,x) | ~89,5 |
3. Đánh giá mức giá hợp lý
Căn 78 m² là căn góc, 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, thiết kế đẹp nhất toà, hướng ban công Đông – Nam, thuộc phân khúc cao cấp. Theo bảng giá trên, giá bán các căn 2 phòng ngủ góc có diện tích gần tương đương dao động từ 6 đến 6,5 tỷ đồng.
Điều này cho thấy mức giá thỏa thuận nếu nằm trong khoảng 6,0 – 6,5 tỷ đồng là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với thiết kế, vị trí và tiện ích dự án.
Nếu mức giá thỏa thuận vượt quá 6,8 tỷ, mức giá này sẽ trở nên cao so với thị trường và cần có các yếu tố giá trị gia tăng khác như tầng cao, view đẹp hoặc nội thất cao cấp hơn.
4. So sánh với thị trường khu vực Láng – Đống Đa
Giá căn hộ tại khu vực Đống Đa, đặc biệt gần Láng, đang dao động từ 75 – 110 triệu đồng/m² tùy vị trí, tiện ích và chủ đầu tư. Với mức giá ~82 triệu/m² cho căn 78 m² tại The Ninety Complex là mức trung bình khá, phản ánh đúng giá trị dự án mới, đầy đủ tiện ích, pháp lý rõ ràng.
5. Kết luận
Nếu mức giá thỏa thuận cho căn 78 m² tại The Ninety Complex nằm trong khoảng 6,0 – 6,5 tỷ đồng (tương đương giá 77 – 83 triệu/m²), đây là mức giá hợp lý và phù hợp với thị trường hiện tại.
Người mua nên cân nhắc thêm các yếu tố như vị trí tầng, hướng ban công, tiện ích kèm theo, chính sách hỗ trợ vay, chiết khấu để đưa ra quyết định phù hợp.
