Nhận định tổng quan về mức giá 16,5 tỷ đồng tại Đường Phan Thanh, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng
Mức giá 16,5 tỷ đồng cho căn nhà 2 tầng mặt tiền đường Phan Thanh, diện tích đất khoảng 123m² với chiều ngang 5m, chiều dài 23m là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt tiền tại khu vực Thanh Khê hiện nay. Tuy nhiên, giá này có thể được coi là hợp lý trong một số trường hợp nhất định, đặc biệt khi xét đến vị trí đắc địa nằm trên trục đường kết nối quan trọng Nguyễn Văn Linh và Lý Thái Tổ, mặt tiền đường rộng 10m, cùng với khả năng phát triển thêm tầng trong tương lai.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Nhà Phan Thanh (BĐS đang bán) | Nhà mặt tiền tương tự tại Quận Thanh Khê (Tháng 5/2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 123 | 90 – 130 |
| Chiều ngang x dài (m) | 5 x 23 | 4.5 – 6 x 18 – 25 |
| Số tầng | 2 (có móng lên 4 tầng) | 2 – 3 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 16.5 | 10 – 14 (phổ biến tại mặt tiền đường từ 7-10m) |
| Giá/m² đất (tỷ/m²) | ~0.134 | 0.077 – 0.156 |
| Vị trí & tiện ích | Trục đường trung tâm, kết nối nhiều tuyến đường lớn, khu vực phát triển mạnh | Biến động tùy khu vực, thường gần trung tâm hoặc đường lớn |
| Tiềm năng phát triển | Có móng sẵn, bản vẽ thiết kế lên 4 tầng | Phụ thuộc pháp lý và quy hoạch |
| Thu nhập cho thuê hiện tại | 10 triệu/tháng | 7-12 triệu/tháng tùy vị trí và diện tích |
Nhận xét và đề xuất
– Giá 16,5 tỷ đồng hiện đang ở mức trên trung bình thị trường, trong khi các căn nhà mặt tiền tương tự tại Thanh Khê dao động phổ biến từ 10 đến 14 tỷ đồng.
– Tuy nhiên, căn nhà này có lợi thế lớn là vị trí mặt tiền đường Phan Thanh với đường rộng 10m, kết nối trực tiếp các tuyến đường quan trọng, giúp gia tăng giá trị bất động sản.
– Khả năng xây dựng thêm tầng lên đến 4 tầng với móng sẵn và bản vẽ thiết kế là điểm cộng lớn, phù hợp cho khách mua có mục đích đầu tư lâu dài hoặc kinh doanh kết hợp cho thuê.
– Thu nhập cho thuê hiện tại 10 triệu/tháng cũng tạo một dòng tiền ổn định, giảm thiểu rủi ro đầu tư.
Đề xuất giá hợp lý hơn:
– Với phân tích trên và xu hướng giá tại khu vực, mức giá đề xuất hợp lý để thương lượng là khoảng 14,5 tỷ đồng. Mức giá này vừa phản ánh đúng tiềm năng phát triển, vị trí thuận lợi, vừa đảm bảo người mua không quá gánh nặng tài chính.
– Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm sau:
+ Thị trường hiện tại có nhiều lựa chọn tương tự với giá mềm hơn.
+ Cần tính toán chi phí cải tạo thêm tầng, do đó giá mua cần hợp lý để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
+ Thu nhập cho thuê hiện tại chưa tương xứng với giá bán, cần điều chỉnh để tăng sức hấp dẫn.
Kết luận
Nếu bạn là nhà đầu tư hoặc người mua có tiềm lực tài chính, mong muốn sở hữu bất động sản mặt tiền đẹp, có tiềm năng phát triển lâu dài, giá 16,5 tỷ đồng có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, để đạt hiệu quả kinh tế cao và giảm thiểu rủi ro, việc thương lượng giảm xuống khoảng 14,5 tỷ đồng sẽ là lựa chọn hợp lý hơn, đảm bảo cân bằng giữa giá trị thực tế và tiềm năng sinh lời.
