Nhận định về mức giá 22,5 tỷ cho tòa căn hộ 5 tầng tại Đà Nẵng
Mức giá 22,5 tỷ đồng dành cho tòa căn hộ 5 tầng với 20 phòng cho thuê, diện tích đất 200m², mặt tiền 10m tại khu vực Đường Chương Dương, Phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng là tương đối hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay nếu xét về vị trí và tiềm năng khai thác dòng tiền.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiềm năng khu vực
Khu vực Nam Việt Á, gần biển Mỹ Khê, Quận Ngũ Hành Sơn được đánh giá là vùng phát triển sầm uất, có nhiều dự án nghỉ dưỡng và phát triển du lịch. Việc kết nối trực tiếp với các trục đường lớn như Võ Văn Kiệt, Chương Dương giúp tăng khả năng khai thác dài hạn.
2. Giá trị khai thác dòng tiền
| Tiêu chí | Thông tin | Đơn vị |
|---|---|---|
| Doanh thu cho thuê trung bình | 110 triệu | VNĐ/tháng |
| Doanh thu hàng năm | 1.320 triệu | VNĐ/năm |
| Tỷ suất lợi nhuận (giả định không tính chi phí) | ~5,87% | %/năm |
Tỷ suất lợi nhuận ~5,87%/năm dựa trên doanh thu cho thuê ước tính là khá tốt so với các kênh đầu tư bất động sản cho thuê tại các đô thị ven biển hiện nay.
3. So sánh với các dự án tương tự tại Đà Nẵng
| Dự án / Loại BĐS | Diện tích (m²) | Số tầng / phòng | Giá bán (tỷ VNĐ) | Vị trí | Chú thích |
|---|---|---|---|---|---|
| Tòa căn hộ mini 5 tầng | 200 | 5 tầng / 20 phòng | 22,5 | Quận Ngũ Hành Sơn | Gần biển, khu vực sầm uất |
| Căn hộ dịch vụ 4 tầng | 180 | 4 tầng / 16 phòng | 20 | Quận Sơn Trà | Giá thấp hơn, cách biển xa hơn |
| Nhà mặt tiền kinh doanh | 150 | 3 tầng / 10 phòng | 15 | Quận Hải Châu | Vị trí trung tâm thành phố |
Dựa trên bảng so sánh, giá 22,5 tỷ cho tòa nhà 5 tầng với 20 phòng và vị trí gần biển Mỹ Khê là mức giá cạnh tranh nếu so với các dự án có quy mô và vị trí tương tự.
4. Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý: Đảm bảo sổ hồng chính chủ, không có tranh chấp, giấy tờ pháp lý minh bạch, rõ ràng để tránh rủi ro về sau.
- Thẩm định dòng tiền thực tế: Kiểm tra kỹ doanh thu cho thuê hiện tại, hợp đồng thuê dài hạn, tình trạng phòng cho thuê có thực sự lấp kín như quảng cáo.
- Chi phí vận hành: Tính toán các chi phí bảo trì, quản lý tòa nhà, thuế và các chi phí phát sinh khác để xác định lợi nhuận ròng thực tế.
- Khả năng tăng giá và phát triển: Theo dõi kế hoạch phát triển hạ tầng, quy hoạch khu vực để đánh giá khả năng tăng giá trong tương lai.
- Khả năng vay vốn: Xem xét các điều kiện vay ngân hàng với tài sản này, khả năng trả nợ dựa trên dòng tiền cho thuê.
Kết luận
Giá 22,5 tỷ đồng cho tòa căn hộ 5 tầng tại vị trí ven biển Đà Nẵng là mức giá hợp lý
