Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng xây bê tông cốt thép với tổng diện tích sàn khoảng 138m² (46m² x 3 tầng), giá bán 7,55 tỷ đồng tương đương khoảng 55 triệu/m² sàn. Đây là mức giá khá cao trong khu vực Tân Bình, đặc biệt với nhà trong hẻm.
So với giá đất thổ cư khu vực Phạm Văn Hai hiện nay giao động 70-90 triệu/m² đất nền mặt tiền chính, thì nhà hẻm 6m, diện tích 46m², nở hậu này có thể xem là mức giá chênh lệch khá lớn.
Chi phí xây mới nhà 3 tầng hiện nay dao động 6-7 triệu/m² sàn (bao gồm thô và hoàn thiện cơ bản), tức tổng chi phí xây dựng khoảng ~1 tỷ đồng. Như vậy, giá trị nhà cũ trên đất chủ yếu đánh giá dựa trên vị trí đất và khả năng sử dụng.
Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ, hẻm xe hơi 6m là ưu điểm nhưng vẫn hạn chế về mặt quay đầu xe, đồng thời nhà nở hậu là điểm cần khảo sát kỹ hình dáng đất để tránh khó khăn khi xây dựng hoặc mở rộng.
Nhận xét: Giá 7,55 tỷ tương đương 164 triệu/m² đất là mức cao so với mặt bằng chung khu vực, cần thương lượng giảm ít nhất 10-15% để phù hợp giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần chợ Phạm Văn Hai, giáp ranh Lê Văn Sỹ, Trường Sa, chỉ vài phút về Quận 1 và Quận 3, rất thuận tiện di chuyển.
- Hẻm trước nhà rộng 6m, sạch đẹp, cho phép xe hơi ra vào tương đối thuận tiện, hiếm có trong khu vực.
- Kết cấu nhà 3 tầng bê tông cốt thép chắc chắn, có 4 phòng ngủ và 5 nhà vệ sinh, phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê từng phòng.
- Phòng khách có giếng trời giúp không gian thoáng sáng hơn so với nhà trong hẻm thông thường.
- Sân đậu xe là điểm cộng lớn, rất hiếm nhà hẻm nhỏ có sân xe riêng.
- Sổ hồng chính chủ, pháp lý rõ ràng, giao dịch nhanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để Ở thực tế hoặc Cho thuê dòng tiền dài hạn với 4 phòng ngủ, 5 wc riêng biệt giúp tối ưu công năng cho gia đình hoặc cho thuê từng phòng. Vị trí trung tâm, gần chợ và các quận trung tâm rất thuận tiện cho thuê người đi làm hoặc hộ gia đình nhỏ.
Nếu đầu tư xây lại, diện tích đất nhỏ và nở hậu có thể gây hạn chế về thiết kế, chi phí xây dựng lại không hề thấp trong khi giá đất đã khá cao. Vì vậy, không khuyến nghị đầu tư xây mới để bán lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Trãi, P3, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Lê Văn Sỹ, P3, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 46 (nở hậu) | 50 (mặt tiền, hẻm 4m) | 40 (hẻm 6m, nở hậu) |
| Giá bán (tỷ) | 7,55 | 6,8 | 6,5 |
| Giá/m² đất (triệu) | 164 | 136 | 162 |
| Hẻm rộng (m) | 6 | 4 | 6 |
| Số tầng | 3 | 2 | 3 |
| Phòng ngủ | 4 | 3 | 3 |
| Phòng vệ sinh | 5 | 2 | 3 |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hình dạng đất nở hậu, tránh trường hợp kích thước đất thực tế không phù hợp xây dựng hoặc bị thu hẹp quá nhiều ở phần sân trước/sau.
- Đánh giá hiện trạng kết cấu nhà bê tông cốt thép, kiểm tra thấm dột, hệ thống điện nước, đặc biệt nhà đã xây khoảng 3 tầng nên cần đảm bảo không có hư hại kết cấu.
- Hẻm 6m tuy rộng nhưng cần khảo sát khả năng quay đầu xe, lưu lượng xe cộ trong hẻm, tránh trường hợp xe lớn khó tiếp cận, gây bất tiện lâu dài.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt khu vực sát quận 3 và Quận 1 có thể có thay đổi quy hoạch làm tăng hoặc giảm giá trị.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, tránh trường hợp tranh chấp, thế chấp ngân hàng hoặc các ràng buộc pháp lý khác.
