Check giá "TÂN PHÚ ĐĂNG LÂU CHƯA BÁN cần gấp GIÁ NÀO CŨNGBÁN đường Tân Kỳ Tân Quý"

Thẩm định giá trị thực:

Tài sản là nhà 2 tầng, diện tích đất 56 m², diện tích sử dụng 110 m², mặt tiền 5 m, chiều dài 11 m, nở hậu 6,7 m, tọa lạc tại đường Tân Kỳ Tân Quý, Quận Tân Phú. Giá chào bán là 5,68 tỷ đồng, tương ứng mức giá khoảng 101,43 triệu đồng/m² đất hoặc ~51,6 triệu đồng/m² sàn sử dụng (5,68 tỷ / 110 m²).

So sánh với mặt bằng giá đất khu vực Tân Phú hiện nay, đất thổ cư có mặt tiền đường lớn dao động 90-110 triệu/m², đất hẻm xe hơi thường thấp hơn khoảng 20-30%. Nhà này có hẻm xe hơi nhưng diện tích đất khá nhỏ (56 m²), do đó mức giá này đang ở mức cao tương đương đất mặt tiền đường nhỏ. Xét về nhà 2 tầng cũ, chi phí xây dựng mới tại TP.HCM hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Với 110 m² sàn, chi phí xây dựng mới khoảng 660-770 triệu đồng chưa tính giá đất. Vậy phần lớn giá trị nằm ở vị trí đất và tiềm năng tăng giá.

Nhận xét giá: Giá này có thể bị định giá cao khoảng 10-15% so với hẻm xe hơi cùng khu vực do lợi thế hẻm chưa rõ ràng về rộng rãi, nở hậu chưa tận dụng tối đa. Người mua cần thận trọng, có thể thương lượng giảm giá.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Nhà nở hậu 6,7 m giúp cải thiện không gian sử dụng, khác biệt so với các nhà hẻm thường bị giới hạn chiều rộng.
• Hẻm xe hơi, thuận tiện cho việc di chuyển và đậu xe, nâng cao giá trị sử dụng so với nhà trong hẻm nhỏ.
• Vị trí gần Đại học Công Thương và các trục đường lớn như Trường Chinh, Cộng Hòa, thuận tiện cho việc đi lại, học tập và làm việc.
• Nhà 2 tầng với 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, phù hợp cho gia đình đông người hoặc cho thuê từng phòng.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc đầu tư cho thuê dài hạn, đặc biệt là cho thuê căn hộ nhỏ cho sinh viên, nhân viên văn phòng do gần trường đại học và các khu công nghiệp. Khả năng xây dựng thêm tầng vẫn còn giới hạn do nhà cũ 2 tầng, nếu muốn đầu tư xây mới cần kiểm tra quy hoạch chi tiết, mật độ xây dựng và chỉ tiêu xây dựng tối đa. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí hẻm và quy hoạch dân cư.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, đảm bảo không tranh chấp, không quy hoạch.
• Kiểm tra hiện trạng nhà, đặc biệt hệ thống điện nước, thấm dột do nhà đã có 2 tầng, có thể cần sửa chữa hoặc nâng cấp.
• Đánh giá thực tế về hẻm: chiều rộng, khả năng quay đầu xe, độ an toàn giao thông.
• Xác minh quy hoạch khu vực quanh nhà, đặc biệt quy hoạch mở rộng đường Tân Kỳ Tân Quý hoặc các dự án công cộng có thể ảnh hưởng.
• Kiểm tra phong thủy, nhất là phần nở hậu xem có hợp hướng nhà và tránh lỗi phong thủy.