Check giá "Tân Phú | Đô Đốc Lộc – 2 Mặt Tiền Nội Bộ – Ngang Gọn Dài Hiếm"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà có diện tích đất 93m², diện tích sử dụng thực tế khoảng 92.9m², với chiều ngang 3.6m và chiều dài 27m. Giá chào bán 8 tỷ đồng, tương đương 86,02 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá cao trong khu vực Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú, đặc biệt với loại hình nhà mặt hẻm xe hơi, không phải mặt tiền đường lớn.

Xét về kết cấu, nhà 1 trệt 1 lầu, 3 phòng ngủ, 2 WC, diện tích xây dựng khoảng 70-75m² sàn. Nếu tính chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6.5 triệu/m² sàn, thì chi phí xây dựng mới khoảng 0.5 tỷ đồng. Giá trị còn lại chủ yếu nằm ở vị trí và pháp lý.

Tuy nhiên, mặt tiền 3.6m khá nhỏ, chiều dài đất sâu nhưng hạn chế tầm nhìn và tính khai thác theo mô hình kinh doanh mặt phố. Nhà có 2 mặt tiền nội bộ, thông thoáng, nhưng thực chất là trong hẻm xe hơi, không phải mặt tiền đường lớn, nên mức giá này là khá cao so với mặt bằng chung hẻm xe hơi tại Tân Phú (thường 50-70 triệu/m² tùy vị trí).

Nhận xét về giá: Giá 8 tỷ cho căn nhà diện tích 93m² trong hẻm xe hơi có thể bị định giá quá cao khoảng 15-25% so với thị trường cùng khu vực do lợi thế không phải mặt tiền đường lớn, mặt tiền hẹp và chiều sâu dài gây hạn chế bố trí kinh doanh.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Nhà có 2 mặt tiền nội bộ thoáng trước sau, rất hiếm trong phân khúc hẻm xe hơi tại khu vực này, giúp lưu thông gió và ánh sáng tốt, phù hợp với nhu cầu ở gia đình đa thế hệ.
• Thiết kế có phòng ngủ ở tầng trệt rất thuận tiện cho người lớn tuổi, tăng tính thực dụng và thu hút nhóm khách cần ở thực.
• Vị trí trong khu dân cư hiện hữu, yên tĩnh, tiện ích xung quanh đầy đủ, không phải khu vực đang quy hoạch hay còn tranh chấp.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất với mục đích ở thực hoặc cho thuê dài hạn đối tượng gia đình hoặc cán bộ công nhân viên làm việc tại khu vực Tân Phú. Do mặt tiền nhỏ và hẻm xe hơi, không phù hợp khai thác kinh doanh mặt phố hoặc làm kho xưởng. Nếu đầu tư xây mới, nên tận dụng chiều sâu đất để bố trí căn hộ cho thuê dạng căn hộ dịch vụ nhỏ hoặc nhà trọ cao cấp.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, đảm bảo không bị vướng quy hoạch mở rộng hẻm hoặc đường.
• Kiểm tra hiện trạng nhà về độ chắc chắn, thấm dột, nhất là khu vực tầng trệt có phòng ngủ người lớn tuổi.
• Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, đảm bảo thuận tiện di chuyển.
• Kiểm tra chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng cho phép để có kế hoạch cải tạo hoặc xây mới phù hợp.
• Đánh giá phong thủy hướng Tây có thể gây nóng, cần kiểm tra thêm yếu tố ánh sáng và thông gió.