Check giá "Tân Phú | Hòa Bình – Gần Đầm Sen – Nhà 3 tầng BTCT – Hẻm ô tô đậu cửa"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà có diện tích 93 m² (ngang 5m × dài 18m), xây dựng 3 tầng BTCT với tổng diện tích sàn khoảng 279 m² (93m² × 3 tầng). Giá bán 14 tỷ đồng tương đương ~150,54 triệu/m² sàn.

So sánh với mặt bằng giá nhà phố hẻm xe hơi tại Quận Tân Phú, đặc biệt khu vực gần Đầm Sen và mặt tiền Hòa Bình, mức giá trung bình dao động từ 120-140 triệu/m² tùy vị trí và chất lượng xây dựng. Đây là khu vực trung tâm có tiện ích đầy đủ, giao thông thuận tiện, nên giá trên thị trường có thể nhỉnh hơn.

Nhà BTCT 3 tầng hiện trạng, nội thất đầy đủ nhưng không mới, chi phí xây mới trung bình khoảng 6-7 triệu/m²/sàn (tức khoảng 1,7-2 tỷ cho 279m² xây mới hoàn thiện). Giá đất tại đây ước khoảng 10-12 tỷ cho diện tích 93m² (tính với giá đất thổ cư khu vực trung tâm Tân Phú). Kết hợp giá đất và giá xây dựng, tổng giá trị tối thiểu khoảng 12-13 tỷ đồng.

Giá 14 tỷ đang bị định giá cao khoảng 5-15% so với giá thị trường thực tế tại khu vực. Mức giá này đòi hỏi người mua phải cân nhắc kỹ về tính thanh khoản và tiềm năng tăng giá.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm xe hơi rộng 4m, ô tô đậu cửa thuận tiện, cách mặt tiền Hòa Bình chỉ 3 căn, rất hiếm nhà hẻm ô tô rộng tại khu vực này.
• Vị trí trung tâm Tân Phú, sát khu vui chơi Đầm Sen, thuận tiện di chuyển các quận trung tâm trong 15 phút.
• Nhà xây dựng chắc chắn, BTCT 3 tầng, thiết kế nhiều phòng ngủ (5 phòng) và WC (4 phòng) phù hợp gia đình đông người hoặc khai thác cho thuê dạng căn hộ dịch vụ.
• Pháp lý sạch, sổ hồng A4 vuông vức, hoàn công đầy đủ, công chứng nhanh chóng, giảm rủi ro pháp lý.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dài hạn. Với 5 phòng ngủ và 4 WC, có thể khai thác cho thuê từng phòng hoặc nguyên căn với mức giá hấp dẫn nhờ vị trí trung tâm và hẻm ô tô.

Do khu dân cư hiện hữu, nhà cao tầng xung quanh nên khả năng xây dựng thêm tầng bị giới hạn, không phù hợp để đầu tư xây mới lớn. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí hẻm và khu dân cư đông đúc.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng nhà cũ, đặc biệt hệ thống điện nước và chống thấm sân thượng.
• Xác minh kỹ quy hoạch lộ giới, tránh bị vướng mở rộng đường trong tương lai.
• Đánh giá khả năng quay đầu và đậu xe trong hẻm 4m, đặc biệt khi nhiều hộ gia đình sử dụng xe ô tô.
• Kiểm tra hiện trạng pháp lý sổ hồng, tránh tranh chấp hoặc vướng quy hoạch nhỏ.
• Đánh giá khả năng tăng giá trong 3-5 năm tới dựa trên tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng khu vực Tân Phú.