Nhận định về mức giá 14,45 tỷ cho nhà 7 tầng tại Ngọc Trục, Đại Mỗ, Nam Từ Liêm
Mức giá 14,45 tỷ đồng cho căn nhà 7 tầng, diện tích đất 55m² (diện tích sử dụng 400m²) tương đương khoảng 262,73 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Nam Từ Liêm hiện nay.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét (Ngọc Trục, Đại Mỗ) | Tham khảo khu vực Nam Từ Liêm | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 55 m² | 50 – 70 m² | Diện tích phổ biến cho nhà phố |
| Diện tích sử dụng | 400 m² (7 tầng, mỗi tầng 2 phòng khép kín) | 200 – 350 m² (nhà 4-6 tầng) | Nhà này có tổng diện tích sử dụng lớn do nhiều tầng và nhiều phòng |
| Giá/m² (theo đất) | 262,73 triệu đồng/m² | 150 – 200 triệu đồng/m² | Giá đất tại Đại Mỗ đang dao động trong khoảng này |
| Giá bán tổng | 14,45 tỷ đồng | 7 – 12 tỷ đồng | Nhà phố cùng khu vực thường có giá thấp hơn do diện tích và tầng thấp hơn |
| Tiện ích và vị trí | Ngõ xe hơi, gần chợ, trường học, đường mới mở, đông dân cư, tiện kinh doanh | Phổ biến trên địa bàn Nam Từ Liêm | Ưu thế về vị trí và tiện ích cộng thêm thang máy, PCCC hiện đại |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Quan trọng để giao dịch an toàn | Điểm cộng lớn |
Nhận xét chuyên gia
Giá 14,45 tỷ là cao so với mặt bằng chung, tuy nhiên nếu xét về công năng sử dụng (7 tầng, 12 phòng khép kín đầy đủ nội thất, thang máy, PCCC đồng bộ), vị trí thuận tiện với ngõ xe hơi, gần các tiện ích và được xây mới hoàn toàn thì mức giá này có thể chấp nhận được với nhà đầu tư hoặc người mua có nhu cầu kinh doanh cho thuê dòng tiền ổn định.
Nếu mua để ở đơn thuần hoặc đầu tư dài hạn thì có thể thương lượng giảm giá để phù hợp hơn với giá thị trường, đặc biệt khi xét đến diện tích đất nhỏ 55m² và mặt tiền 4m.
Các lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh pháp lý kỹ càng, đảm bảo sổ đỏ vuông vắn, không tranh chấp.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng, nội thất đồng bộ, hoạt động của thang máy và PCCC.
- Khảo sát mức giá cho thuê hiện tại và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
- Đánh giá kỹ về ngõ xe hơi, khả năng đỗ ô tô và các tiện ích xung quanh.
- Xem xét khả năng hoàn vốn và dòng tiền cho thuê để quyết định hợp lý.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích thị trường và các yếu tố liên quan, mức giá hợp lý nên dao động trong khoảng 12 – 13 tỷ đồng, tương đương giá mỗi m² đất khoảng 220 – 236 triệu đồng. Mức giá này vừa phản ánh được giá trị thực tế của vị trí và công năng, vừa tạo điều kiện cho người mua có biên độ đầu tư hợp lý.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Đưa ra các dẫn chứng so sánh giá thực tế của các căn nhà tương tự trong khu vực.
- Nhấn mạnh đến các chi phí bảo trì, quản lý tòa nhà 7 tầng và chi phí phát sinh.
- Thuyết phục bằng phương án thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp.
- Đề cập đến thời điểm thị trường có thể có biến động, cần ra quyết định sớm.
