Thẩm định giá trị thực:
Căn 2 phòng ngủ, diện tích 75m² tại dự án The Legend City, đường Võ Văn Kiệt, Sơn Trà, Đà Nẵng đang được chào bán với giá 10,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 138,7 triệu đồng/m².
So với mặt bằng căn hộ cao cấp tại khu vực Sơn Trà, các dự án mới hoặc branded residences thường có giá dao động từ 70 – 110 triệu/m² tùy vị trí và pháp lý. Mức giá 138,7 triệu/m² là cao hơn rõ rệt từ 25 – 50% so với thị trường trung bình cùng phân khúc.
Xét về kết cấu và tiện ích, dự án có quy mô lớn với 2 tòa tháp cao 25-26 tầng, có khối đế thương mại dịch vụ, dịch vụ quản lý vận hành 5 sao quốc tế, là điểm cộng về chất lượng sống và tiềm năng khai thác cho thuê. Tuy nhiên, diện tích 75m² cho căn 2 phòng ngủ thuộc loại trung bình, không quá nổi bật về mặt diện tích.
Giá bán hiện tại dường như đang tính cả yếu tố thương hiệu, vị trí mặt tiền Võ Văn Kiệt sầm uất, và tiềm năng tăng giá của khu vực Sơn Trà. Tuy nhiên, mức giá này chưa bao gồm nội thất hoàn thiện cao cấp, chỉ ở mức cơ bản, nên người mua sẽ phải đầu tư thêm để đạt chuẩn 5 sao.
Nếu tính chi phí xây dựng mới theo chuẩn 5 sao (khoảng 6-7 triệu/m² xây thô và hoàn thiện), căn hộ mới xây cũng không thấp hơn 8-9 tỷ, nhưng giá bán 10,4 tỷ vẫn khá cao và có dấu hiệu bị đẩy giá vượt giá trị thực khoảng 20-30%.
Kết luận: Giá bán hiện tại có phần bị đẩy cao
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Võ Văn Kiệt: Thuận tiện di chuyển, thương mại phát triển, tiềm năng tăng giá cao.
- Dự án Branded Residences: Quản lý vận hành quốc tế 5 sao, gia tăng giá trị căn hộ đặc thù, thu hút người nước ngoài và khách thuê cao cấp.
- Hướng nhà Bắc, ban công Nam: Hướng đón gió mát, ánh sáng tự nhiên tốt, phù hợp với khí hậu Đà Nẵng.
- Quy mô lớn, nhiều tiện ích nội khu: Tòa tháp cao tầng, khối thương mại dịch vụ, đóng góp vào không gian sống tiện nghi.
Tuy nhiên, căn hộ có nội thất cơ bản và giá cao hơn thị trường cùng diện tích là điểm cần xem xét kỹ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp nhờ vị trí đắc địa, dịch vụ 5 sao, và tiện ích đi kèm.
Nếu mua để đầu tư xây lại là không khả thi do dự án đã hoàn chỉnh và được quản lý vận hành chuyên nghiệp.
Với mức giá hiện tại, người mua cần cân nhắc nhu cầu thực tế vì rủi ro thanh khoản chậm nếu giá quá cao so với mặt bằng chung.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Dự án bên cạnh) | Đối thủ 2 (Dự án cùng quận) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền Võ Văn Kiệt | Hẻm lớn đường Nguyễn Văn Linh | Mặt tiền đường Lê Duẩn |
| Diện tích | 75 m² | 70 – 80 m² | 72 – 78 m² |
| Giá bán (tỷ đồng) | 10,4 tỷ (138,7 tr/m²) | 7,8 – 8,5 tỷ (110 tr/m²) | 8,5 – 9,5 tỷ (115 tr/m²) |
| Hướng nhà | Bắc | Đông Nam | Tây Bắc |
| Pháp lý | Sổ đỏ/ sổ hồng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
| Nội thất | Cơ bản | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện trung bình |
| Quản lý vận hành | 5 sao quốc tế | Quản lý địa phương | Quản lý địa phương |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng booking và điều khoản hoàn tiền 100% để tránh rủi ro pháp lý khi dự án chưa ra sổ.
- Đánh giá nội thất cơ bản, tính toán chi phí cải tạo hoàn thiện theo tiêu chuẩn 5 sao.
- Xác minh tiến độ xây dựng thực tế và giấy phép xây dựng, quy hoạch xung quanh không ảnh hưởng đến giá trị.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng quản lý vận hành quốc tế, phí dịch vụ và quyền lợi người mua căn hộ branded residences.
- Thương lượng giá, tránh đặt cọc quá sớm khi giá chênh lệch quá lớn so với thị trường.
