Nhận định về mức giá 18,4 tỷ đồng cho nhà mặt phố tại Phường An Phú, TP Thuận An, Bình Dương
Với diện tích đất 300 m² và diện tích sử dụng 600 m², nhà xây 3 tầng hoàn thiện cơ bản, mặt tiền 10m, chiều dài 30m, nhà nằm trên con đường nhựa 10m, vị trí gần khu công nghiệp, siêu thị, chợ, trường học,… khu vực sầm uất và phát triển mạnh tại Thuận An, mức giá 18,4 tỷ đồng tương đương khoảng 61,3 triệu/m² đất là mức giá khá cao so với mặt bằng chung hiện nay.
Giá này chỉ hợp lý trong trường hợp bất động sản có vị trí cực kỳ đắc địa, mặt tiền lớn, pháp lý rõ ràng và tiềm năng sinh lời hoặc cho thuê rất tốt.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Bất động sản | Diện tích đất (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà tại Phường An Phú, Thuận An (báo cáo) | 300 | 18,4 | 61,3 | Gần khu công nghiệp, mặt đường nhựa 10m | Nhà 3 tầng, hoàn thiện cơ bản, 4 phòng ngủ, 3 vệ sinh |
| Nhà mặt phố Lái Thiêu, Thuận An (thông tin thị trường 2024) | 200 | 10,5 | 52,5 | Gần chợ, khu dân cư phát triển | Nhà 3 tầng, hoàn thiện, diện tích nhỏ hơn |
| Nhà mặt tiền đường Nguyễn Trãi, Thuận An (thông tin thị trường 2024) | 250 | 14 | 56 | Đường lớn, gần các tiện ích công cộng | Nhà 2 tầng, diện tích đất nhỏ hơn |
| Đất nền khu VSIP 1 Bình Dương (thông tin thị trường 2024) | 300 | 16,5 | 55 | Gần khu công nghiệp VSIP 1 | Chưa xây dựng, pháp lý đầy đủ |
Nhận xét về mức giá so với thị trường
Qua bảng so sánh trên, giá 61,3 triệu/m² đất cho căn nhà này cao hơn từ 10% đến 15% so với các bất động sản tương tự trong khu vực. Tuy nhiên, điểm cộng lớn của bất động sản này là diện tích sử dụng lớn (600 m²), nhà xây kiên cố 3 tầng, có thể cho thuê tầng trệt với thu nhập 30 triệu/tháng, vị trí gần VSIP 1 và các tiện ích đa dạng, điều này giúp tăng giá trị đầu tư và thanh khoản nhanh.
Nếu người mua là nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền cho thuê và tiềm năng tăng giá trong thời gian dài, mức giá này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu mua để ở hoặc có ngân sách hạn chế, có thể cân nhắc thương lượng để giảm giá.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
- Đề xuất mức giá khoảng 17,0 – 17,5 tỷ đồng (tương đương 56,7 – 58,3 triệu/m² đất) là hợp lý hơn, dựa trên so sánh với đất nền VSIP 1 và nhà mặt phố tương tự.
- Thuyết phục chủ nhà bằng cách đưa ra các điểm sau:
- Giá hiện tại đã cao hơn thị trường 10 – 15%, việc giảm giá sẽ giúp nhanh chóng giao dịch thành công, tránh để bất động sản nằm lâu gây mất giá trị.
- Thị trường hiện có nhiều lựa chọn hấp dẫn, người mua sẽ ưu tiên chọn sản phẩm có mức giá hợp lý và thanh khoản nhanh.
- Với giá đề xuất, cả hai bên đều có lợi: người bán thu hồi vốn nhanh, người mua có được tài sản tiềm năng với mức giá hợp lý hơn.
Kết luận
Mức giá 18,4 tỷ đồng là hơi cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong trường hợp khách hàng ưu tiên vị trí, diện tích và tiềm năng cho thuê. Tuy nhiên, để đảm bảo tính cạnh tranh và nhanh chóng thanh khoản, nên thương lượng giảm giá xuống còn khoảng 17 – 17,5 tỷ đồng.
