Nhận xét về mức giá 17,5 tỷ đồng cho nhà mặt tiền Nguyễn Cửu Vân, Bình Thạnh
Mức giá 17,5 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 72 m² tại đường Nguyễn Cửu Vân, Bình Thạnh, với kết cấu trệt cũ và giấy phép xây dựng 7 tầng là ở mức khá cao so với mặt bằng chung hiện tại nhưng không phải là vô lý. Vị trí nhà tiếp giáp Quận 1 và Quận 2, mặt tiền đường lớn rộng 10m, thuận tiện xây mới làm căn hộ dịch vụ (CHDV) hoặc văn phòng công ty (VPCTY), là điểm cộng lớn về tiềm năng khai thác.
Phân tích chi tiết về mức giá và vị trí
| Tiêu chí | Thông tin hiện tại | Tham khảo thị trường | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 72 m² (5,25m x 14m) | Nhà mặt tiền Bình Thạnh khoảng 60-80 m² | Diện tích phù hợp, không quá nhỏ, thuận tiện xây dựng |
| Giá bán | 17,5 tỷ đồng (tương đương ~243 triệu/m²) | Nhà mặt tiền trung tâm Bình Thạnh có giá từ 150 đến 250 triệu/m² tùy vị trí và tiềm năng phát triển | Giá này thuộc mức cao nhưng do vị trí gần Quận 1, 2 và có GPXD 7 tầng nên có thể chấp nhận được. |
| Đường trước nhà | Đường rộng 10m (có thông tin khác là 25m) | Đường mặt tiền rộng từ 8m đến 12m ở khu vực này | Đường lớn giúp thuận tiện kinh doanh hoặc xây dựng dự án cho thuê |
| Kết cấu nhà | Trệt cũ, trống suốt | Nhiều nhà cũ cần xây mới tại Bình Thạnh | Phù hợp để xây mới theo nhu cầu |
| Quy hoạch và pháp lý | GPXD 7 tầng, đất ở hiện hữu, hoàn công đầy đủ | Giấy tờ pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn | Giảm rủi ro pháp lý, thuận tiện xây dựng |
| Tiềm năng sử dụng | Phù hợp làm CHDV hoặc văn phòng công ty | Nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ, văn phòng tại Bình Thạnh tăng cao | Tiềm năng sinh lời tốt trong tương lai |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh chính xác diện tích và đường trước nhà: Có thông tin đường trước nhà là 10m nhưng dữ liệu khác ghi 25m, cần kiểm tra thực tế để xác định chính xác.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh: Xem xét quy hoạch chi tiết khu vực, tránh bị ảnh hưởng bởi giải tỏa hoặc dự án khác làm giảm giá trị.
- Pháp lý minh bạch: Dù đã có giấy phép xây dựng và hoàn công, nên kiểm tra lại sổ đỏ, giấy phép có còn hiệu lực và không có tranh chấp.
- Khả năng tài chính và kế hoạch sử dụng: Đánh giá khả năng đầu tư, xây dựng và khai thác hiệu quả trước khi xuống tiền.
- Đàm phán giá cả: Do mức giá hiện tại ở mức cao, nên thương lượng với chủ nhà để có giá hợp lý hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Với thực tế thị trường bất động sản Bình Thạnh hiện nay, mức giá hợp lý cho căn nhà này nên nằm trong khoảng 14 – 15,5 tỷ đồng (tương đương 195 – 215 triệu/m²), tùy vào việc xác nhận chính xác đường trước nhà và tình trạng thực tế của căn nhà.
Cách thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Phân tích so sánh các bất động sản tương tự có vị trí và diện tích gần giống nhưng có mức giá thấp hơn.
- Lưu ý đến việc căn nhà hiện đang là nhà cũ, cần đầu tư xây dựng lại khá lớn, phát sinh chi phí.
- Đưa ra cam kết mua nhanh, thanh toán rõ ràng để tạo lợi thế cho chủ nhà trong việc bán nhanh.
- Chỉ ra một số yếu tố chưa rõ ràng như sự khác biệt trong thông tin đường trước nhà (10m hay 25m) để làm cơ sở thương lượng.
Kết luận
Mức giá 17,5 tỷ đồng có thể xem là hợp lý trong trường hợp bạn xác nhận được vị trí mặt tiền đường lớn, pháp lý hoàn chỉnh và tiềm năng khai thác cao như làm CHDV hoặc văn phòng công ty. Tuy nhiên, nếu chi phí xây dựng và các rủi ro khác được tính toán kỹ, bạn nên thương lượng giá thấp hơn để đảm bảo hiệu quả đầu tư về mặt tài chính.