Check giá "Tô Hiệu, Chợ Hiệp Tân, 1Trệt 2Lầu, 4x18m, Nhà Đẹp Ở Liền, Oto Vô Nhà"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà diện tích 72m² (4x18m), xây dựng 4 tầng (1 trệt, 2 lầu, sân thượng trước sau) với 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh. Giá bán 9,19 tỷ tương đương 127,64 triệu/m² đất. Đây là mức giá cao so với mặt bằng chung khu vực Tân Phú, đặc biệt là với nhà trong hẻm.

Nếu tính giá xây mới theo giá xây thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng diện tích sàn ước tính khoảng 72m² x 4 tầng = 288m², chi phí xây mới khoảng 1,8 – 2 tỷ. Giá đất và phần xây dựng hiện hữu còn lại chiếm phần lớn trong mức giá này. Với vị trí gần chợ Hiệp Tân, Đầm Sen và các tiện ích lớn, giá đất có thể dao động từ 70-90 triệu/m² tùy mặt tiền và hẻm.

Tuy nhiên, điểm cần lưu ý là căn nhà nằm trong hẻm, dù xe hơi có thể vào nhưng hẻm thường giới hạn khả năng tiếp cận và lưu thông, ảnh hưởng đến giá trị thực. Ngoài ra, nhược điểm “nhà nở hậu” theo mô tả có thể làm giảm giá trị sử dụng và tính thẩm mỹ, cần kiểm tra kỹ bản vẽ để xác định mức độ ảnh hưởng.

Nhận định: Giá 127,64 triệu/m² là mức giá cao, có dấu hiệu bị “ngáo giá” khoảng 15-20% so với giá đất cùng khu vực trong hẻm xe hơi. Người mua cần thương lượng giảm giá để phù hợp hơn với giá trị thực.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí đắc địa nằm ngay phố Tô Hiệu – khu vực sầm uất, gần chợ Hiệp Tân, CoopMart và Đầm Sen, thuận tiện sinh hoạt và giải trí.
• Nhà mới xây, nội thất đầy đủ, thiết kế hiện đại với sân thượng trước sau, phù hợp gia đình nhiều thế hệ.
• Hẻm xe hơi vào tận nhà, thuận tiện hơn nhiều so với các nhà hẻm nhỏ khác trong khu vực.
• Sổ hồng riêng, vuông vức, không lỗi phong thủy lớn và hoàn công đầy đủ, rất an tâm về mặt pháp lý.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp do vị trí và kết cấu nhà mới, đầy đủ tiện nghi. Nếu đầu tư xây lại, chi phí và thời gian sẽ lớn, trong khi giá bán hiện tại đã cao, lợi nhuận không nhiều. Tuy nhiên, với nhà nở hậu, có thể cải tạo lại để tối ưu không gian sử dụng.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ bản vẽ nhà để đánh giá ảnh hưởng của nhà nở hậu đến công năng và phong thủy.
• Xác minh lại tình trạng hẻm, khả năng lưu thông xe hơi, tránh rủi ro không quay đầu xe hoặc tắc đường.
• Đảm bảo nội thất thực sự mới và đầy đủ như mô tả, tránh mua nhà cần sửa chữa lớn.
• Kiểm tra pháp lý sổ hồng, hoàn công thực tế để tránh tranh chấp hoặc quy hoạch treo.