Nhận định về mức giá 24,5 tỷ đồng cho tòa căn hộ tại An Thượng, Đà Nẵng
Mức giá 24,5 tỷ đồng tương đương khoảng 272,22 triệu đồng/m² trên diện tích sử dụng 480 m² tại vị trí trung tâm Đà Nẵng, gần biển Mỹ Khê và phố Tây An Thượng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhưng không phải quá bất hợp lý trong bối cảnh hiện tại nếu xét đến các đặc điểm nổi bật của bất động sản này.
Phân tích chi tiết mức giá và các yếu tố liên quan
| Tiêu chí | Thông tin BĐS | Mức giá tham khảo tại khu vực (triệu đồng/m²) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Phố Tây An Thượng, gần biển Mỹ Khê, Quận Ngũ Hành Sơn | 150 – 220 | Vị trí đắc địa, gần bãi biển Mỹ Khê, khu vực thu hút khách du lịch và người nước ngoài, tạo tiềm năng cho thuê cao |
| Loại hình | Tòa căn hộ 5 tầng + 1 tum, thang máy, 9 căn hộ full nội thất | 220 – 270 | Nhà mặt phố có thang máy, thiết kế nhiều căn hộ cho thuê, phù hợp kinh doanh lưu trú, giá cao hơn nhà phố thông thường |
| Diện tích đất và sử dụng | 90 m² đất, 480 m² sử dụng (5x18m), 9 phòng ngủ, nhiều phòng vệ sinh | — | Diện tích đất nhỏ nhưng xây dựng nhiều tầng, tận dụng tối đa diện tích, phù hợp mục đích kinh doanh |
| Giấy tờ pháp lý | Đã có sổ đỏ, PCCC chuẩn | — | Pháp lý rõ ràng, an toàn khi giao dịch |
| Dòng tiền cho thuê | 70 triệu/tháng hiện tại, tự vận hành có thể đạt 120-150 triệu/tháng | — | Dòng tiền hấp dẫn, tỷ suất sinh lời tốt nếu tự quản lý |
So sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực
Dưới đây là bảng so sánh mức giá và đặc điểm các căn hộ, nhà phố cho thuê gần biển Mỹ Khê và An Thượng (số liệu tham khảo từ các giao dịch thực tế 6 tháng gần đây):
| BĐS | Vị trí | Diện tích sử dụng (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Tiềm năng cho thuê |
|---|---|---|---|---|---|
| Tòa căn hộ 6 tầng, 10 căn hộ | Phố An Thượng, gần biển | 500 | 26 | 52 | Dòng tiền 80 triệu/tháng |
| Nhà phố 5 tầng, 7 phòng | Nguyễn Văn Thoại, sát biển | 250 | 15 | 60 | Cho thuê homestay, 50 triệu/tháng |
| Tòa nhà cho thuê căn hộ 4 tầng | Trần Bạch Đằng, sát biển | 350 | 18 | 51,4 | Dòng tiền 55 triệu/tháng |
| BĐS đang xem xét | Phố Tây An Thượng, sát biển | 480 | 24,5 | 51 | Dòng tiền 70-150 triệu/tháng |
Nhận xét chi tiết
- Giá trên diện tích sử dụng khoảng 51 triệu đồng/m² (24,5 tỷ trên 480 m²) thấp hơn so với mức giá m² đất 272 triệu đồng, cho thấy giá đất tại khu vực trung tâm An Thượng khá cao và được tận dụng tối đa qua xây dựng nhiều tầng.
- Dòng tiền cho thuê dao động từ 70 triệu đồng/tháng đến 150 triệu đồng/tháng nếu tự vận hành cho thấy đây là tài sản có khả năng sinh lời tốt, đặc biệt phù hợp với nhà đầu tư có kinh nghiệm quản lý cho thuê căn hộ du lịch.
- So với các bất động sản tương tự, giá này tương đối hợp lý và có thể chấp nhận được nếu khách mua chủ động vận hành để tối đa hóa lợi nhuận.
Các lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh kỹ pháp lý, giấy tờ sở hữu, PCCC và quy hoạch để tránh rủi ro về sau.
- Kiểm tra tình trạng vận hành hiện tại, hợp đồng thuê với khách Tây, khả năng tăng giá thuê.
- Đánh giá chi phí bảo trì, vận hành, quản lý tòa nhà và thang máy để tính toán dòng tiền thực tế.
- Xem xét khả năng phát triển hạ tầng, quy hoạch xung quanh để đảm bảo giá trị bất động sản không giảm.
Đề xuất mức giá và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá 24,5 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp người mua có kế hoạch tự quản lý, vận hành để tối đa hóa lợi nhuận từ cho thuê. Tuy nhiên, nếu người mua muốn giảm bớt rủi ro hoặc không có kinh nghiệm quản lý, có thể đề xuất mức giá từ 23 tỷ đến 23,5 tỷ đồng để tạo đệm tài chính cho chi phí vận hành và rủi ro thị trường.
Cách thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Nhấn mạnh chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà, thang máy và các chi phí phát sinh khác có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận ròng của người mua.
- Đề cập đến xu hướng thị trường hiện tại, trong đó có nhiều lựa chọn đầu tư cạnh tranh quanh khu vực; mức giá hợp lý sẽ giúp giao dịch nhanh chóng và chắc chắn.
- Nêu rõ kế hoạch đầu tư dài hạn, cam kết mua nhanh nếu mức giá phù hợp, giúp chủ nhà yên tâm về giao dịch.
