Nhận định mức giá
Giá 19,8 tỷ đồng cho tòa căn hộ 7 tầng với 23 căn hộ và 1 spa tại Đà Nẵng là mức giá hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại, đặc biệt khi tòa nhà mới xây năm 2024, có dòng tiền cho thuê ổn định 100 triệu/tháng. Tuy nhiên, diện tích thực tế có sự khác biệt giữa mô tả (140m²) và data (150m²), cần xác minh chính xác để đánh giá đúng giá/m².
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin BĐS | So sánh thị trường | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Thành Thái, P. Khuê Trung, Cẩm Lệ, Đà Nẵng – khu vực trung tâm, gần các trục giao thông lớn, khu dân trí cao | Giá đất mặt tiền khu vực này thường dao động 120-160 triệu/m² tùy vị trí, tiện ích | Vị trí tốt, thuận tiện cho kinh doanh và cho thuê, tăng giá trị tài sản |
| Diện tích | 140-150 m² (chưa rõ chính xác) | Diện tích trung bình nhà mặt tiền kinh doanh tại khu vực này thường 100-200 m² | Cần xác minh diện tích chính xác để tính giá/m² và đánh giá hiệu quả đầu tư |
| Cấu trúc & Tiện ích | 7 tầng, 23 căn hộ full nội thất, spa kinh doanh, thang máy, chỗ để xe hơi, sân thượng | Thông thường nhà 7 tầng mặt tiền có giá xây dựng khoảng 8-12 tỷ tùy chất lượng | Thiết kế hiện đại, đầy đủ tiện nghi, phù hợp khai thác cho thuê căn hộ và dịch vụ |
| Dòng tiền cho thuê | 100 triệu/tháng (~1,2 tỷ/năm) | Lợi suất cho thuê trung bình khu vực khoảng 6-7%/năm | Lợi suất ~6% so với giá đề xuất, phù hợp mức đầu tư sinh lời ổn định |
| Pháp lý | Sổ hồng/sổ đỏ, hoàn công, PCCC đầy đủ, chuyển nhượng nhanh | Pháp lý minh bạch là điểm cộng lớn trong đầu tư BĐS | Giảm rủi ro pháp lý, thuận lợi thanh khoản |
Lưu ý khi xuống tiền
- Xác minh diện tích chính xác (140 hay 150 m²) và diện tích sử dụng thực tế các căn hộ.
- Kiểm tra hợp đồng thuê hiện tại, tính ổn định và khả năng tăng giá thuê.
- Đánh giá chi phí vận hành, bảo trì tòa nhà để cân đối lợi nhuận thực tế.
- Xem xét khả năng phát triển khu vực trong thời gian tới ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
- Đảm bảo pháp lý rõ ràng, không có tranh chấp.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá 19,8 tỷ đồng là khá sát với giá thị trường. Tuy nhiên, với các yếu tố sau, có thể đề xuất mức giá hợp lý hơn từ 18,5 – 19 tỷ đồng:
- Diện tích thực tế chưa rõ ràng, cần có sự điều chỉnh giá nếu diện tích chỉ 140 m².
- Thời gian vào mùa bất động sản, người bán có thể cần thanh khoản nhanh.
- Dòng tiền cho thuê 100 triệu/tháng có thể tăng hoặc giảm tùy thị trường, cần tính dư địa rủi ro.
Chiến lược thương lượng nên tập trung vào:
- Nhấn mạnh sự cần thiết xác minh diện tích chính xác.
- Đưa ra các yếu tố rủi ro tiềm năng như chi phí vận hành, rủi ro thuê.
- Chứng minh sự tham khảo giá thị trường khu vực và lợi suất cho thuê thực tế.
- Đề nghị mức giá 18,5 tỷ như sự hợp tác thiện chí, nhanh chóng giao dịch.
