Nhận định về mức giá 19,8 tỷ đồng cho toà căn hộ 7 tầng tại Đường Thành Thái, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Mức giá 19,8 tỷ đồng là cao nhưng có thể hợp lý trong một số điều kiện nhất định. Toà nhà mới xây năm 2024 với 7 tầng, 23 căn hộ khép kín, 1 mặt bằng kinh doanh spa, diện tích từ 140-150m² (theo dữ liệu chính xác hơn là 150m²) tại vị trí trung tâm Khuê Trung – Cẩm Lệ, nơi có dân trí cao và an ninh tốt là điểm cộng lớn. Dòng tiền cho thuê 100 triệu/tháng cũng giúp giảm bớt áp lực tài chính cho nhà đầu tư.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá
| Yếu tố | Thông tin thực tế | Tác động đến giá | So sánh thị trường |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Thành Thái, P. Khuê Trung, Cẩm Lệ, gần Nguyễn Hữu Thọ, Xô Viết Nghệ Tĩnh | Vị trí trung tâm thuận tiện giao thông, gần khu đại học, dân trí cao, phù hợp ở và kinh doanh | Giá nhà mặt tiền khu vực này dao động từ 120-160 triệu/m² tùy vị trí cụ thể |
| Diện tích | 150 m² (chiều ngang 5m, đường trước nhà 7,5m) | Diện tích đủ lớn để khai thác hiệu quả 23 căn hộ và spa | Diện tích trung bình phù hợp với nhu cầu cho thuê căn hộ nhỏ |
| Kết cấu và tiện ích | 7 tầng, thang máy, 23 phòng ngủ, full nội thất, spa, sân thượng, chỗ để xe hơi | Hiện đại, tiện nghi đầy đủ, tăng giá trị cho thuê và bán | Các toà nhà tương tự thường có giá khoảng 18-20 tỷ đồng khi xây dựng mới, đầy đủ tiện ích |
| Dòng tiền cho thuê | 100 triệu/tháng | Khoảng 6%/năm so với giá bán, khá thấp so với kỳ vọng đầu tư bất động sản cho thuê | Thông thường lợi suất cho thuê nhà mặt tiền tại Đà Nẵng có thể đạt 7-8%/năm nếu giá phù hợp |
| Pháp lý | Sổ hồng/đỏ, hoàn công, PCCC đầy đủ | Đảm bảo giao dịch an toàn, không lo rủi ro pháp lý | Pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn, ít gặp ở các dự án cùng phân khúc |
Nhận xét chuyên sâu
Giá 19,8 tỷ đồng tương ứng với khoảng 132 triệu/m² (19,8 tỷ / 150 m²), mức giá này thuộc phân khúc cao trong khu vực nhưng không vượt xa các dự án mới xây và đầy đủ tiện nghi. Tuy nhiên, với lợi suất cho thuê khoảng 6%/năm, đây là mức lợi nhuận khá thấp nếu so với các kênh đầu tư khác hoặc các căn hộ cho thuê khác tại Đà Nẵng có thể đạt 7-8%/năm.
Do đó, nếu mục đích mua để ở hoặc kinh doanh lâu dài thì mức giá này chấp nhận được. Nhưng nếu đầu tư thuần túy để cho thuê, cần cân nhắc kỹ hơn.
Những lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra thực tế bên trong từng căn hộ và mặt bằng spa để đánh giá chất lượng nội thất và khả năng giữ khách thuê.
- Xác minh dòng tiền thực tế, lịch sử thu nhập cho thuê, tỷ lệ lấp đầy căn hộ.
- Đàm phán hợp đồng chuyển nhượng rõ ràng, đảm bảo pháp lý và không có tranh chấp.
- Cân nhắc các chi phí phát sinh như bảo trì, quản lý toà nhà, thuế phí khi mua bán.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích trên, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 17,5 – 18,5 tỷ đồng, tương ứng khoảng 117 – 123 triệu/m². Mức giá này cân bằng giữa giá thị trường và lợi suất cho thuê kỳ vọng khoảng 7%/năm, giúp nhà đầu tư đạt hiệu quả tài chính tốt hơn.
Cách thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Trình bày rõ thực trạng lợi suất cho thuê hiện tại chưa cao, cần mức giá hợp lý để thu hút nhà đầu tư.
- Đề cập đến chi phí vận hành và bảo trì toà nhà là áp lực cho chủ mới, nên cần một mức giá giảm để bù đắp.
- Nêu ra so sánh với các dự án tương tự đã giao dịch gần đây có giá thấp hơn.
- Khẳng định khả năng thanh khoản nhanh nếu giảm giá, giúp chủ nhà sớm có tiền mặt.
