Nhận định về mức giá 13,6 tỷ đồng cho toà căn hộ 7 tầng tại Đường Võ Văn Ngân, Phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Dựa trên dữ liệu đã cung cấp, toà căn hộ có diện tích 125 m² với mức giá 13,6 tỷ đồng tương đương khoảng 108,8 triệu đồng/m². Đây là một bất động sản dạng căn hộ dịch vụ, mini với nhiều phòng (hơn 10 phòng ngủ và hơn 6 phòng vệ sinh), thiết kế 7 tầng, gồm 13 căn hộ khép kín và 2 mặt bằng cho thuê văn phòng, kèm theo thang máy, hệ thống PCCC và thang thoát hiểm đầy đủ, pháp lý rõ ràng.
Phân tích và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Toà căn hộ Võ Văn Ngân | Mức giá trung bình căn hộ dịch vụ tại Đà Nẵng (tham khảo 2023-2024) |
|---|---|---|
| Giá/m² | 108,8 triệu đồng/m² | 60 – 90 triệu đồng/m² (các khu vực trung tâm Quận Hải Châu, Ngũ Hành Sơn) |
| Loại hình | Căn hộ dịch vụ, mini, toà riêng 7 tầng | Căn hộ dịch vụ hoặc mini, thường một block hoặc tầng nhỏ trong toà chung cư lớn |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công rõ ràng | Pháp lý chuẩn, thường là sổ hồng hoặc hợp đồng thuê dài hạn |
| Vị trí | Phường Hòa Xuân, Cẩm Lệ – khu vực mới phát triển, cách trung tâm Đà Nẵng khoảng 7-10 km | Trung tâm thành phố, gần các tiện ích lớn, giao thông thuận tiện |
| Tiện ích và công năng | 13 căn hộ khép kín, 2 mặt bằng văn phòng, thang máy, PCCC | Thông thường căn hộ dịch vụ có diện tích nhỏ hơn, số lượng căn hộ ít hơn trên cùng 1 diện tích |
Nhận xét về mức giá
Mức giá 13,6 tỷ đồng (108,8 triệu/m²) là khá cao khi so với mặt bằng căn hộ dịch vụ tại Đà Nẵng, đặc biệt là khu vực Quận Cẩm Lệ – nơi có giá bất động sản nằm dưới mức trung tâm thành phố.
Tuy nhiên, do đây là toà nhà độc lập 7 tầng với số lượng phòng lớn, pháp lý rõ ràng và trang bị đầy đủ tiện ích như thang máy, PCCC, mặt bằng văn phòng cho thuê, phong cách thiết kế Nhật Bản tối ưu công năng, nên mức giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp bạn có nhu cầu đầu tư khai thác cho thuê dài hạn hoặc làm căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp, tận dụng tối đa công năng và mặt bằng hiện hữu.
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Sổ hồng riêng đã hoàn công rõ ràng là điểm cộng lớn, tuy nhiên cần xác nhận không có tranh chấp hoặc ràng buộc nào khác.
- Khả năng khai thác cho thuê: Nên khảo sát giá thuê thực tế khu vực Hòa Xuân và phân khúc căn hộ dịch vụ mini để dự tính tỷ suất lợi nhuận.
- Chi phí vận hành và bảo trì: Toà nhà nhiều tầng với nhiều căn hộ và văn phòng cần tính toán chi phí quản lý, bảo trì thang máy, PCCC, hệ thống kỹ thuật.
- Vị trí và hạ tầng khu vực: Đánh giá mức độ phát triển, kết nối giao thông, tiện ích xung quanh để đảm bảo giá trị bất động sản tăng trưởng trong tương lai.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên mặt bằng chung và các so sánh thực tế, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 11 – 12 tỷ đồng tương đương 88 – 96 triệu đồng/m². Mức giá này hợp lý hơn khi xét đến vị trí không phải trung tâm Đà Nẵng và các chi phí vận hành cao.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn nên trình bày các luận điểm sau:
- So sánh giá thị trường căn hộ dịch vụ tại Đà Nẵng và khu vực tương đương.
- Phân tích chi phí vận hành cao do toà nhà nhiều tầng, cần đầu tư bảo trì thường xuyên.
- Đề cập đến nhu cầu thanh khoản nhanh và khả năng đầu tư khai thác lâu dài của bạn, tạo điều kiện chốt giao dịch thuận lợi.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh hoặc không phát sinh thêm chi phí để tăng sức hấp dẫn.
