Nhận định về mức giá 16,9 tỷ đồng cho toà nhà mặt tiền đường Thạch Lam, Đà Nẵng
Mức giá 16,9 tỷ đồng cho toà nhà 4 tầng diện tích 82 m², gồm 7 căn hộ khép kín, ngay sát biển Mỹ Khê được đánh giá là cao nhưng có thể hợp lý trong một số trường hợp nhất định. Toà nhà này có nhiều điểm cộng như vị trí đắc địa, lượng khách du lịch ổn định quanh năm, thiết kế hiện đại và doanh thu cho thuê khoảng 52 triệu đồng/tháng.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiềm năng khu vực
Đường Thạch Lam, Phường Phước Mỹ, Quận Sơn Trà là khu vực trung tâm du lịch, gần biển Mỹ Khê, một trong những bãi biển đẹp, nổi tiếng hàng đầu Đà Nẵng. Khoảng cách chỉ 350m đến biển giúp tăng giá trị cho các căn hộ cho thuê, đặc biệt là khách du lịch trong và ngoài nước. Khu vực này cũng có nhiều tiện ích, dịch vụ phát triển, giúp duy trì lượng khách thuê ổn định.
2. Thông số kỹ thuật và công năng
- Diện tích đất 82 m², chiều ngang 5,1m, đường trước nhà 5,5m phù hợp lưu thông và đỗ xe.
- Kết cấu 4 tầng với 7 căn hộ khép kín, 8 phòng ngủ, thiết kế hiện đại và đầy đủ nội thất, có sân thượng và chỗ để xe hơi.
- Pháp lý rõ ràng (Sổ hồng/Sổ đỏ) giúp giao dịch nhanh chóng và an toàn.
- Doanh thu cho thuê khoảng 52 triệu đồng/tháng, tương đương 624 triệu đồng/năm.
3. So sánh giá thị trường gần đây
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt tiền Nguyễn Văn Thoại, Sơn Trà | 90 | 15,5 | ~172 | Gần biển Mỹ Khê (~400m) | Nhà 3 tầng, cho thuê ổn định |
| Toà nhà 4 tầng mặt tiền Hoàng Kế Viêm | 85 | 16,2 | ~190 | Cách biển 300m | 7 căn hộ khép kín, cho thuê du lịch |
| Nhà mặt tiền Thạch Lam (bán) | 82 | 16,9 | ~206 | 350m biển Mỹ Khê | 4 tầng, 7 căn hộ, doanh thu 52 triệu/tháng |
So với các bất động sản tương đương trong khu vực, mức giá 16,9 tỷ đồng tương đương ~206 triệu đồng/m² là cao hơn khoảng 8-12% so với các sản phẩm tương tự. Tuy nhiên, nếu xét về việc toà nhà có 7 căn hộ khép kín hiện đại, doanh thu cho thuê ổn định và vị trí sát biển, mức giá này có thể chấp nhận được với nhà đầu tư có vốn.
4. Phân tích hiệu quả đầu tư
Doanh thu cho thuê 52 triệu/tháng tương đương 624 triệu/năm. Nếu tính theo tỷ suất lợi nhuận (LNTT) đơn giản:
Tỷ suất lợi nhuận = Doanh thu hàng năm / Giá mua = 624 triệu / 16,9 tỷ ≈ 3.7%
Tỷ suất lợi nhuận này khá thấp so với các kênh đầu tư khác hoặc các bất động sản cho thuê ở trung tâm thành phố lớn khác, thường kỳ vọng khoảng 5-7% hoặc cao hơn. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về khả năng tăng giá trong tương lai hoặc các yếu tố khác như phát triển hạ tầng xung quanh để bù đắp.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên các phân tích trên, mức giá hợp lý hơn cho toà nhà này là khoảng 15,2 – 15,5 tỷ đồng. Mức giá này sẽ giúp tỷ suất lợi nhuận tăng lên khoảng 4-4,1%, cân bằng hơn với thị trường và khả năng sinh lời.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh với các bất động sản tương tự có giá thấp hơn và vị trí tương đương.
- Phân tích tỷ suất lợi nhuận hiện tại thấp so với kỳ vọng nhà đầu tư.
- Khẳng định việc đầu tư dài hạn và khả năng chi trả của nhà đầu tư, đồng thời đề xuất mức giá phù hợp để đảm bảo lợi ích hai bên.
- Nhấn mạnh tính thanh khoản và rủi ro thị trường, đề nghị giá hợp lý sẽ giúp giao dịch nhanh chóng.
Kết luận
Mức giá 16,9 tỷ đồng là cao nhưng không hoàn toàn vô lý
