Nhận định mức giá 12,5 tỷ cho nhà mặt phố tại đường Nguyễn Văn Siêu, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 12,5 tỷ đồng với diện tích 87 m² tương đương khoảng 143,68 triệu đồng/m² là mức giá được chào bán cho căn nhà 4 tầng mặt tiền rộng 5.1m, có 5 phòng ngủ và 5 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ, đã có sổ đỏ rõ ràng.
Để đánh giá mức giá này có hợp lý hay không, cần phân tích kỹ các yếu tố:
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Số tầng | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Thu nhập cho thuê (triệu/tháng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Văn Siêu, Sơn Trà | Nhà mặt phố 4 tầng | 87 | 4 | 12,5 | 143,68 | 30-35 (thuê nguyên tòa) | Nội thất đầy đủ, sổ đỏ |
| Gần ĐH Ngoại Ngữ, Sơn Trà | Toà căn hộ 4 tầng | Không rõ | 4 | Không công bố | Không công bố | 48 | Thu nhập cho thuê cao hơn |
| An Thượng, Sơn Trà | Toà căn hộ 4 tầng | Không rõ | 4 | Không công bố | Không công bố | 30-35 | Thu nhập tương đương |
| Kiệt Nguyễn Văn Thoại, Sơn Trà | Toà căn hộ 5 tầng | Không rõ | 5 | Không công bố | Không công bố | 80 | Thu nhập cho thuê cao gấp 2 lần |
| Khuê Mỹ Đông, Sơn Trà | Toà căn hộ 6 tầng | Không rõ | 6 | Không công bố | Không công bố | 100 | Thu nhập cho thuê rất cao |
Nhận xét về mức giá
Mức giá 143,68 triệu/m² đang thuộc phân khúc cao so với mặt bằng chung tại khu vực Sơn Trà cho loại hình nhà mặt phố 4 tầng. Khu vực này có nhiều toà căn hộ cao tầng hơn với tiềm năng thu nhập cho thuê tốt hơn nhiều, ví dụ như toà 5 tầng tại kiệt Nguyễn Văn Thoại thu nhập cho thuê 80 triệu/tháng, toà 6 tầng Khuê Mỹ Đông thu nhập lên tới 100 triệu/tháng.
Nếu chỉ xét thu nhập cho thuê, căn nhà đang cho thuê nguyên toà khoảng 30-35 triệu/tháng, tương đương lợi nhuận khoảng 3.6%-4.2%/năm (tính sơ bộ). Đây là mức sinh lời khá thấp so với các toà căn hộ nhiều tầng khác trong khu vực có lợi nhuận cho thuê 6%-8%/năm.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn
Dựa trên các số liệu so sánh và phân tích dòng tiền, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng từ 9,5 đến 10,5 tỷ đồng, tức khoảng 109-120 triệu đồng/m². Mức giá này sẽ giúp:
- Tăng tính cạnh tranh so với các sản phẩm căn hộ cao tầng khác trong khu vực.
- Đảm bảo tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt tối thiểu 5%/năm, hấp dẫn nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền ổn định.
- Tạo điều kiện thu hút khách mua thực sự có nhu cầu sử dụng hoặc đầu tư lâu dài.
Cách thuyết phục chủ bất động sản giảm giá
- Trình bày các số liệu thị trường thực tế và so sánh trực tiếp về giá/m², thu nhập cho thuê với các bất động sản tương đương trong khu vực.
- Phân tích rõ ràng về lợi nhuận cho thuê hiện tại và tiềm năng tăng giá trong tương lai, đồng thời chỉ ra mức giá hiện tại đang cao hơn mặt bằng chung.
- Đưa ra đề xuất mua với mức giá hợp lý, nhấn mạnh khả năng giao dịch nhanh và thanh toán thuận lợi để tạo động lực cho chủ nhà.
- Khuyến khích chủ nhà cân nhắc giá trị dài hạn của bất động sản khi bán ở mức giá cạnh tranh sẽ giúp giao dịch thành công và tránh tồn kho lâu.
Kết luận
Mức giá 12,5 tỷ đồng cho căn nhà mặt phố 4 tầng diện tích 87 m² tại đường Nguyễn Văn Siêu là khá cao và chưa tương xứng với hiệu quả đầu tư dòng tiền cho thuê. Để đảm bảo khả năng đầu tư sinh lời và cạnh tranh trên thị trường, mức giá hợp lý nên điều chỉnh xuống khoảng 9,5-10,5 tỷ đồng. Với mức giá này, nhà đầu tư có thể kỳ vọng lợi nhuận cho thuê ổn định và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
