Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản là tòa căn hộ lô góc 8 tầng (6 tầng nổi + hầm + tum), diện tích đất 120m² (6x22m), tổng diện tích sàn 756m², tọa lạc tại đường Dương Đình Nghệ, Phường An Hải Bắc, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng. Giá chào bán 28,6 tỷ đồng tương đương ~37,800,000 VNĐ/m² sàn.
So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay tại Đà Nẵng khoảng 6-7 triệu/m² (gồm thô và hoàn thiện trung bình), tổng chi phí xây dựng ước tính khoảng 4,5 – 5,3 tỷ đồng/sàn. Với 756m², tổng chi phí xây dựng mới sẽ dao động khoảng 33,9 – 39,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, đây là nhà đã hoàn công, có hầm và thang máy, kết cấu kiên cố, đồng thời có hợp đồng cho thuê ổn định, nên giá 28,6 tỷ là thấp hơn so với xây mới khá nhiều.
Điều này cho thấy mức giá đang ở mức hợp lý hoặc hơi cao nếu xét về dòng tiền cho thuê (khoảng 1,1 tỷ/năm trong 2 năm đầu, tương đương lợi suất ~3,8%/năm). Tuy nhiên, căn nhà thuộc khu vực trung tâm Sơn Trà, lô góc, mặt tiền rộng gần 6m và hầm để xe hơi là những điểm cộng lớn.
Nhận xét: Giá bán 28,6 tỷ có phần hơi cao so với giá trị cho thuê hiện tại, nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được do vị trí và kết cấu công trình.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc: Nhà có 2 mặt tiền, thuận tiện kinh doanh, tăng giá trị mặt bằng.
- Đường trước nhà 5,5m: Rộng rãi cho xe hơi ra vào, thuận tiện giao thông.
- Thang máy và hầm để xe hơi: Tăng tính tiện nghi và giá trị cho thuê.
- Pháp lý hoàn chỉnh, PCCC đạt chuẩn: Rất quan trọng để yên tâm đầu tư dài hạn.
- Hợp đồng thuê 6 năm với bên thứ 3: Tạo dòng tiền ổn định, giảm áp lực trống phòng.
- Vị trí đối diện công viên: Tầm nhìn thoáng, giá trị tăng theo thời gian.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là tài sản phù hợp để đầu tư khai thác dòng tiền lâu dài qua việc cho thuê căn hộ và mặt bằng kinh doanh. Với hợp đồng thuê dài hạn và đối tượng khách thuê ổn định, nhà đầu tư có thể yên tâm về dòng tiền. Ngoài ra, cũng có thể xem xét phương án giữ nguyên và khai thác, hoặc tái đầu tư, nâng cấp để tăng giá trị cho thuê trong tương lai.
Với vị trí đẹp và kết cấu kiên cố, ít phù hợp để phá dỡ xây mới vì chi phí cao hơn giá thị trường hiện tại. Cũng không thích hợp làm kho xưởng do nằm trung tâm và thiết kế căn hộ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hồ Xuân Hương) | Đối thủ 2 (Đường Lê Hữu Trác) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 120 (6×22) | 110 (5×22) | 130 (6.5×20) |
| Diện tích sàn (m²) | 756 (8 tầng) | 700 (7 tầng) | 780 (8 tầng) |
| Giá bán (tỷ) | 28,6 | 26,5 | 30 |
| Đơn giá/m² sàn (triệu) | 37,8 | 37,9 | 38,5 |
| Pháp lý | Hoàn chỉnh, PCCC chuẩn | Đầy đủ, đang cho thuê | Hoàn chỉnh, có hầm |
| Hợp đồng cho thuê | 6 năm, ổn định | 3 năm, giá thấp hơn | Chưa cho thuê |
| Ưu điểm nổi bật | Lô góc, thang máy, hầm, đối diện công viên | Mặt tiền lớn, gần biển | Hầm, thiết kế mới |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê và bên thuê có uy tín, tránh rủi ro mất dòng tiền đột ngột.
- Xem xét tình trạng bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà, đặc biệt hệ thống PCCC và thang máy.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh công viên, có thể bị ảnh hưởng bởi quy hoạch mở rộng hoặc thay đổi hạ tầng.
- Do nằm ở lô góc nên kiểm tra kỹ về tiếng ồn, bụi từ 2 mặt đường.
- Xác định rõ ràng hiện trạng pháp lý, tránh tranh chấp đất hoặc phần mở rộng.
Kết luận: Giá 28,6 tỷ cho tòa căn hộ 8 tầng, diện tích sàn 756m² với hợp đồng thuê dài hạn, vị trí lô góc đối diện công viên là mức giá trong tầm chấp nhận được nhưng đã phản ánh giá trị thị trường khá sát. Người mua nên thương lượng để giảm giá khoảng 5-7% dựa trên lợi suất cho thuê chưa cao và chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà lâu dài. Nếu chủ nhà không giảm, có thể xem xét chờ thêm vài tháng để có lựa chọn tốt hơn do nguồn cung tương đối đa dạng khu vực Sơn Trà. Đặc biệt nên kiểm tra kỹ hợp đồng thuê và pháp lý trước khi xuống tiền.
