Nhận định tổng quan về mức giá 10,95 tỷ cho CCMN tại Phan Đình Giót, Thanh Xuân
Với mức giá 10,95 tỷ đồng cho căn CCMN 6 tầng, diện tích 40m² tại trung tâm quận Thanh Xuân, đây là mức giá thuộc phân khúc cao so với mặt bằng chung các căn CCMN trong khu vực, nhưng không phải là quá cao nếu xét đến các yếu tố về vị trí, thiết kế, trang bị nội thất và đặc biệt là dòng tiền cho thuê ổn định.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá
- Vị trí: Phan Đình Giót là tuyến phố trung tâm của quận Thanh Xuân, gần các trường đại học lớn như Kinh tế Quốc dân, Bách Khoa, Xây dựng, Y Hà Nội, nơi có nhu cầu thuê nhà rất cao, đặc biệt là sinh viên và người đi làm.
- Diện tích và thiết kế: 40m² diện tích đất, xây 6 tầng với 10 phòng khép kín, được trang bị nội thất đầy đủ, hiện đại, thang máy Fuji và hệ thống PCCC tiêu chuẩn, rất phù hợp cho người mua muốn khai thác cho thuê lâu dài.
- Dòng tiền cho thuê: 45 triệu/tháng, tương đương 540 triệu/năm, tỷ suất lợi nhuận sơ bộ khoảng 4.93%/năm (tính trên giá 10,95 tỷ).
- Pháp lý và tính thanh khoản: Sổ đỏ chính chủ, nhà nở hậu, giao dịch nhanh chóng, phù hợp với nhà đầu tư muốn có dòng tiền ổn định và thanh khoản tốt.
So sánh mức giá với các căn CCMN tương tự trong khu vực Thanh Xuân (cập nhật 2024)
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Số tầng / phòng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Dòng tiền cho thuê (triệu/tháng) | Tỷ suất lợi nhuận (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Phan Đình Giót, Thanh Xuân | 40 | 6 tầng / 10 phòng | 10,95 | 273,75 | 45 | 4,93 |
| Nguyễn Trãi, Thanh Xuân | 38 | 5 tầng / 9 phòng | 9,5 | 250,00 | 38 | 4,80 |
| Khương Trung, Thanh Xuân | 42 | 6 tầng / 10 phòng | 11,2 | 266,67 | 48 | 5,14 |
| Ngã Tư Sở, Đống Đa (gần Thanh Xuân) | 36 | 6 tầng / 9 phòng | 9,8 | 272,22 | 40 | 4,90 |
Nhận xét về mức giá và đề xuất giá hợp lý
So với các căn CCMN tương tự trong khu vực Thanh Xuân và lân cận, mức giá 10,95 tỷ tương đối hợp lý trong trường hợp:
- Bạn là nhà đầu tư ưu tiên chất lượng công trình, nội thất cao cấp, thiết kế hiện đại và hệ thống PCCC tiêu chuẩn.
- Cần dòng tiền cho thuê ổn định và lượng khách thuê dồi dào, dễ khai thác tối ưu công suất phòng.
- Ưu tiên vị trí trung tâm, gần trường đại học lớn, thuận tiện giao thông.
Nếu bạn muốn thương lượng giá, có thể đưa ra mức giá từ 10,5 tỷ đến 10,7 tỷ dựa trên các yếu tố:
- Diện tích đất thực tế là 40m², thấp hơn một chút so với diện tích sàn 37m² được xây dựng.
- Các căn tương tự tại khu vực có giá khoảng 9,5 – 11,2 tỷ với diện tích và số tầng tương đương.
- Với mức giá 10,5 tỷ, tỷ suất lợi nhuận sẽ tăng lên khoảng 5,14%/năm, hấp dẫn hơn cho nhà đầu tư.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất
Khi thương lượng với chủ bất động sản, bạn nên tập trung vào các điểm sau:
- Nhấn mạnh thực tế so sánh các căn CCMN tương tự đã giao dịch gần đây với giá thấp hơn một chút.
- Phân tích chi tiết về tỷ suất lợi nhuận và lợi ích lâu dài để chủ nhà thấy được sự hợp lý của giá đề xuất.
- Khẳng định thiện chí giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng, giúp giảm thiểu rủi ro và thủ tục cho chủ nhà.
- Đề xuất phương án hỗ trợ quảng bá cho thuê tiếp theo nếu bạn là nhà đầu tư chuyên nghiệp, giúp chủ nhà yên tâm về dòng tiền.
Kết luận: Mức giá 10,95 tỷ cho căn CCMN tại Phan Đình Giót là hợp lý trong bối cảnh hiện tại nếu bạn đánh giá cao chất lượng công trình và dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, nếu muốn có lợi nhuận cao hơn và có cơ sở thương lượng, bạn nên đề xuất mức giá từ 10,5 tỷ đến 10,7 tỷ với chiến lược thuyết phục đã nêu trên.
