Thẩm định giá trị thực:
Tòa nhà có diện tích mặt bằng kinh doanh 6 x 12m = 72m², kết cấu gồm trệt + 7 lầu + sân thượng và thang máy, tọa lạc trên tuyến đường Nguyễn Văn Trỗi, một địa điểm sầm uất, được xem là khu trung tâm kinh doanh của quận Phú Nhuận.
Với giá thuê 90 triệu/tháng, ta có đơn giá thuê khoảng 1,250,000 VNĐ/m²/tháng (90,000,000 ÷ 72). Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng cho thuê tại Phú Nhuận, đặc biệt là tuyến đường này.
So sánh với thị trường, giá thuê mặt bằng kinh doanh hạng trung tại Nguyễn Văn Trỗi dao động từ 700,000 – 1,000,000 VNĐ/m²/tháng. Giá thuê 90 triệu/tháng thể hiện mức giá bị đẩy lên cao khoảng 20-40% so với mặt bằng chung. Nguyên nhân có thể do tòa nhà mới xây dựng, có thang máy và nhiều tầng, thuận tiện cho đa dạng mô hình kinh doanh.
Tuy nhiên, cần kiểm tra xem mức giá trên đã bao gồm chi phí dịch vụ, điện nước, bảo trì thang máy hay chưa để đánh giá chính xác chi phí vận hành.
Nếu tính theo chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m²) cho 8 tầng (tổng sàn ~ 6x12x8 = 576 m²), chi phí xây dựng lên tới khoảng 3.5 – 4 tỷ đồng. Giá thuê này phù hợp với tài sản có chất lượng cao và vị trí đắc địa.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Nằm trên tuyến đường Nguyễn Văn Trỗi – Phú Nhuận, thuận tiện giao thông, dễ tiếp cận khách hàng và đối tác.
- Kết cấu: Tòa nhà cao tầng với thang máy, sân thượng rộng rãi, phù hợp đa dạng mô hình kinh doanh từ văn phòng đến spa, thẩm mỹ viện.
- Diện tích: 72m² mặt bằng rộng, phù hợp cho thuê nguyên tòa hoặc từng tầng, tạo sự linh hoạt cho người thuê.
- Pháp lý: Có sổ, pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là tài sản phù hợp để:
– Văn phòng công ty: Vị trí đẹp, cơ sở vật chất tốt, dễ thu hút nhân sự và khách hàng.
– Chuỗi spa, thẩm mỹ viện cao cấp: Nhu cầu dịch vụ tại khu vực này đang tăng, tầng cao và sân thượng có thể tận dụng làm khu vực thư giãn.
– Đầu tư cho thuê dài hạn: Với vị trí và chất lượng tòa nhà, khách thuê ổn định, dòng tiền đều đặn.
Không phù hợp cho kho xưởng hay kinh doanh gây tiếng ồn lớn do vị trí trung tâm và quy mô tòa nhà văn phòng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Đăng Lưu, Phú Nhuận) |
Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Sỹ, Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 72 | 60 | 80 |
| Giá thuê (VNĐ/m²/tháng) | 1,250,000 | 900,000 | 1,100,000 |
| Kết cấu | Trệt + 7 lầu, thang máy | Trệt + 5 lầu, thang bộ | Trệt + 6 lầu, thang máy |
| Vị trí | Đường Nguyễn Văn Trỗi, sầm uất | Đường Phan Đăng Lưu, trung tâm | Đường Lê Văn Sỹ, trung tâm |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chi tiết hợp đồng thuê về chi phí dịch vụ, bảo trì, điện nước để tránh phát sinh chi phí lớn.
- Xác minh tình trạng bảo trì thang máy, hệ thống điện nước và phòng cháy chữa cháy.
- Đánh giá nguồn sáng tự nhiên và thông gió tại các tầng để đảm bảo môi trường làm việc tốt.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, tránh trường hợp đường bị cấm hoặc thay đổi quy hoạch làm ảnh hưởng giao thông.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, đỗ xe cho nhân viên và khách hàng.
Nhận xét về giá: Giá thuê 90 triệu/tháng tương đối cao, vượt 20-40% so với mặt bằng chung cùng khu vực. Khách thuê nên thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà bao gồm các chi phí dịch vụ trong hợp đồng để tránh phát sinh. Nếu không, mức giá này chỉ hợp lý với doanh nghiệp có nhu cầu rất cao về vị trí và tiện ích, hoặc có khả năng khai thác tối đa các tầng trên tòa nhà.
