Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích sàn khoảng 720 m² (8m x 18m x 5 tầng), mức giá thuê 65 triệu/tháng tương đương khoảng 90.300 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung thuê văn phòng tại Quận Phú Nhuận, đặc biệt ở khu vực Phan Đăng Lưu vốn có nhiều lựa chọn văn phòng từ trung cấp đến cao cấp.
Kết cấu 1 trệt + 4 lầu, tòa nhà mới, trang bị máy lạnh âm trần, hệ thống đèn đầy đủ, cùng bãi giữ xe rộng cho cả ô tô và xe máy là điểm cộng lớn, giúp nâng giá thuê lên mức cao hơn. Tuy nhiên, nếu so với chi phí xây dựng mới (ước lượng khoảng 6 – 7 triệu đồng/m² cho phần thô + hoàn thiện), chủ nhà đang tận dụng tốt tài sản nhưng giá thuê này vẫn nghiêng về nhóm cao cấp hoặc văn phòng hạng B+.
Nhận xét về giá: Giá thuê hiện tại ở mức cao, phù hợp với khách hàng có nhu cầu sử dụng ngay mặt bằng đẹp, tiện nghi, vị trí trung tâm Quận Phú Nhuận. Nếu so sánh với giá thuê văn phòng hạng B khu vực này dao động từ 60-80 nghìn đồng/m²/tháng, mức 90 nghìn đồng/m² là cao, cần cân nhắc kỹ về khả năng sinh lời hoặc tiết kiệm chi phí.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền Phan Đăng Lưu, Phường 9, Quận Phú Nhuận, một trong những khu vực sầm uất, dễ dàng tiếp cận các tuyến đường chính như Nguyễn Văn Trỗi, Hoàng Văn Thụ.
- Diện tích sử dụng lớn, phù hợp làm văn phòng công ty, showroom, phòng khám, thẩm mỹ viện hoặc các hoạt động dịch vụ cần mặt bằng đẹp, nhiều phòng.
- Kết cấu mới, hiện đại, máy lạnh âm trần và hệ thống chiếu sáng đồng bộ, giảm thiểu chi phí đầu tư trang thiết bị ban đầu.
- Bãi giữ xe rộng, có thể chứa nhiều xe hơi và xe máy, rất phù hợp cho khách hàng đông nhân viên hoặc khách hàng ghé thăm thường xuyên.
- Pháp lý chuẩn, có sổ hồng rõ ràng, không phải lo ngại về rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này rất phù hợp với khách thuê là các doanh nghiệp cần văn phòng làm việc quy mô vừa và lớn, các trung tâm đào tạo, phòng khám đa khoa hoặc thẩm mỹ viện quy mô. Khả năng cho thuê dài hạn với mức giá cao nếu khách thuê có nhu cầu ổn định. Ngoài ra, khách thuê có thể tận dụng mặt bằng để tổ chức workshop, lớp học yoga hoặc showroom trưng bày sản phẩm cao cấp.
Nếu khách hàng có nhu cầu đầu tư lướt sóng hay mua để cho thuê lại, cần cân nhắc kỹ mức giá thuê hiện tại có phù hợp với dòng tiền kỳ vọng hay không, vì giá thuê khá cao sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phan Đăng Lưu, Q. Phú Nhuận) | Đối thủ 2 (Hoàng Văn Thụ, Q. Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng (m²) | 720 | 500 (3 tầng, mới, máy lạnh) | 650 (4 tầng, cũ, máy lạnh) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 65 | 35-40 | 40-45 |
| Đơn giá (đồng/m²/tháng) | ~90.300 | 70.000 – 80.000 | 60.000 – 70.000 |
| Tiện ích | Bãi xe ô tô, máy lạnh âm trần, mới | Bãi xe nhỏ, máy lạnh cục bộ | Bãi xe hạn chế, cũ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đặc biệt điều khoản tăng giá hàng năm và thời hạn thuê.
- Xác minh thực tế bãi giữ xe có đủ rộng cho số lượng nhân viên và khách dự kiến hay không, tránh tình trạng thiếu chỗ đậu xe.
- Kiểm tra hệ thống máy lạnh và điện, đảm bảo vận hành ổn định, tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Xem xét quy hoạch xung quanh, đảm bảo không có dự án lớn nào sẽ ảnh hưởng đến giao thông và môi trường làm việc.
- Kiểm tra về yếu tố phong thủy nếu khách thuê quan tâm.
