Nhận định mức giá
Giá 15,999 tỷ đồng cho căn nhà ở Phan Đăng Lưu, Quận Phú Nhuận với diện tích đất 85 m² và gần 500 m² sàn, tương đương 188,22 triệu đồng/m², là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực hẻm xe hơi trong Quận Phú Nhuận. Tuy nhiên, đây là một tài sản toà nhà văn phòng 5 tầng với nội thất cao cấp, vị trí hẻm rộng 8m, rất gần mặt tiền đường Phan Đăng Lưu – một trong những tuyến đường trung tâm và phát triển mạnh về văn phòng và căn hộ cao cấp.
Với đặc điểm “hẻm xe hơi” và “nhà nở hậu”, cùng 8 phòng ngủ, toà nhà phù hợp cho mục đích kinh doanh văn phòng hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ, nên giá trị khai thác dòng tiền cao sẽ là điểm cộng lớn cho bất động sản này.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản hiện tại | Bất động sản so sánh |
|---|---|---|
| Vị trí | Phan Đăng Lưu, hẻm rộng 8m, gần mặt tiền | Hẻm xe hơi Phan Đăng Lưu, cách mặt tiền 30-50m |
| Diện tích đất | 85 m² | 70-90 m² |
| Số tầng | 5 tầng | 3-5 tầng |
| Giá/m² | 188,22 triệu đồng/m² | 130-160 triệu đồng/m² (nhà hẻm xe hơi, 3-4 tầng, chưa nội thất cao cấp) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiềm năng khai thác | Văn phòng, căn hộ cao cấp, dòng tiền cho thuê cao | Chủ yếu nhà ở hoặc cho thuê căn hộ nhỏ, ít tầng |
Nhận xét và đề xuất
So với các bất động sản tương đồng trong khu vực, mức giá 188 triệu đồng/m² là khá cao, tuy nhiên nếu xét về vị trí rất gần mặt tiền, hẻm xe hơi rộng, toà nhà 5 tầng với nội thất cao cấp và công năng văn phòng, mức giá này có thể được chấp nhận trong trường hợp khách hàng có nhu cầu khai thác dòng tiền cao, đầu tư lâu dài.
Nếu mục tiêu mua để ở hoặc đầu tư ngắn hạn, mức giá hợp lý hơn có thể nằm trong khoảng 14 – 14,5 tỷ đồng (165 – 170 triệu/m²), đây là mức giá dễ tiếp cận hơn với thị trường hẻm xe hơi, đồng thời vẫn đảm bảo giá trị tài sản và tiềm năng cho thuê.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm như sau:
- So sánh trực tiếp với các căn nhà cùng khu vực có giá/m² thấp hơn do vị trí không gần mặt tiền hoặc nội thất không cao cấp.
- Phân tích thời gian thanh khoản nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý hơn, giảm rủi ro thị trường biến động.
- Đề cập đến chi phí bảo trì, vận hành toà nhà 5 tầng để khách mua cân nhắc tổng chi phí đầu tư.
- Nêu rõ mục đích sử dụng thực tế để làm căn cứ thương lượng: đầu tư văn phòng, cho thuê, hay ở thực.
Tóm lại, mức giá 15,999 tỷ đồng là hợp lý nếu khách mua đánh giá cao vị trí gần mặt tiền, hẻm rộng và công năng văn phòng, còn nếu muốn cân nhắc đầu tư hiệu quả hơn thì nên thương lượng giảm khoảng 10-12%.
