Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng có diện tích 8m x 20m = 160 m², kết cấu gồm hầm + trệt + 4 lầu, tổng cộng 6 tầng sử dụng. Giá thuê 180 triệu/tháng tương đương khoảng 1,125 triệu/m²/tháng (180 triệu / 160 m²). Đây là mức giá thuê khá cao so với mặt bằng trung tâm Quận 10, đặc biệt khi tính trên toàn bộ diện tích sử dụng.
Tuy nhiên, đây là mặt bằng đã được trang bị đầy đủ nội thất cao cấp, hệ thống PCCC chuẩn, thiết kế hiện đại, sẵn sàng khai thác ngay cho các ngành Spa, Mỹ viện, Nha khoa hay Showroom. Vị trí trung tâm trên đường Ngô Quyền, P.5, Q.10 là khu vực thương mại sầm uất, dễ thu hút khách hàng.
Nếu tính theo giá thuê mặt bằng thương mại trung bình trong khu vực, mức giá dao động khoảng 800.000 – 1.000.000 đồng/m²/tháng cho mặt bằng không nội thất, không trang bị cao cấp. Với trang bị hoàn chỉnh và kết cấu nhiều tầng như hiện tại, mức giá 1,125 triệu/m² có thể xem là hợp lý nhưng vẫn hơi cao so với mặt bằng chung – khoảng tăng khoảng 10-20% so với mặt bằng tương tự chưa trang bị nội thất.
Người thuê nên cân nhắc kỹ yếu tố chi phí vận hành và dòng tiền thu về để đánh giá có phù hợp hay không.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Quận 10, gần các tuyến đường lớn, thuận tiện giao thông và thu hút khách.
- Kết cấu hầm + trệt + 4 tầng rất hiếm trong phân khúc mặt bằng cho thuê trung tâm, phù hợp đa dạng ngành kinh doanh.
- Full nội thất cao cấp, hệ thống PCCC đầy đủ, không cần đầu tư thêm nên tiết kiệm thời gian và chi phí setup ban đầu.
- Không gian đã setup hoàn chỉnh, có thể khai thác ngay, giảm thiểu rủi ro về thi công và pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để khai thác kinh doanh dịch vụ cao cấp như Spa, Mỹ viện, Nha khoa hoặc Showroom sản phẩm cao cấp do đã setup sẵn hệ thống tiện nghi. Với quy mô lớn, có thể cho thuê từng tầng để tối ưu dòng tiền hoặc sử dụng toàn bộ làm trụ sở kinh doanh lớn.
Với vị trí và kết cấu hiện có, không nên mua để đầu tư xây mới vì chi phí xây dựng và hoàn thiện cao, thời gian chờ đợi lâu hơn so với thuê mặt bằng đã hoàn thiện.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngô Quyền, Q.10) | Đối thủ 2 (Lý Thường Kiệt, Q.10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 160 m² (6 tầng) | 120 m² (3 tầng, chưa có nội thất) | 150 m² (2 tầng, mới cải tạo) |
| Giá thuê | 180 triệu/tháng (~1,125 triệu/m²) | 90 triệu/tháng (~750 nghìn/m²) | 110 triệu/tháng (~730 nghìn/m²) |
| Nội thất & trang bị | Full nội thất cao cấp, PCCC đạt chuẩn | Chưa trang bị nội thất, chưa hoàn thiện | Mới cải tạo, trang bị cơ bản |
| Vị trí | Trung tâm, đường lớn, thuận tiện | Trung tâm, hẻm nhỏ | Đường lớn, gần chợ |
| Tình trạng | Setup sẵn, khai thác ngay | Phải đầu tư hoàn thiện | Đã cải tạo, cần trang bị thêm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra lại giấy tờ pháp lý và sổ hồng, đảm bảo quyền sử dụng và cho thuê hợp pháp.
- Xác minh hệ thống PCCC hiện tại có được cơ quan chức năng nghiệm thu, đảm bảo an toàn.
- Ktra tình trạng kết cấu và nội thất sau khi tham quan thực tế, tránh hư hỏng hoặc xuống cấp tiềm ẩn.
- Đảm bảo hợp đồng thuê linh hoạt, có thể thuê từng tầng hoặc toàn bộ để phù hợp nhu cầu.
- Kiểm tra tính khả dụng hầm xe và tiện ích phụ trợ (thang máy, thang bộ, vệ sinh).
Kết luận: Mức giá thuê 180 triệu/tháng cho mặt bằng 160 m² với kết cấu hầm + 4 tầng nội thất cao cấp tại trung tâm Quận 10 có thể coi là cao hơn mặt bằng chung khoảng 10-20%. Người thuê cần cân nhắc khả năng sinh lời và dòng tiền kinh doanh trước khi quyết định. Nếu ưu tiên vận hành nhanh, không muốn tốn chi phí setup, căn này là lựa chọn tốt. Tuy nhiên nếu muốn tối ưu chi phí, có thể thương lượng giảm giá hoặc thuê từng tầng để phù hợp ngân sách.
