Nhận định tổng quan về mức giá 13,9 tỷ đồng cho toà nhà VP + CHDV 5 tầng tại Đường Cộng Hoà, Quận Tân Bình
Mức giá 13,9 tỷ đồng cho toà nhà 5 tầng với diện tích sử dụng 300 m², diện tích đất 70 m² tại vị trí trung tâm Quận Tân Bình là mức giá khá cao nhưng vẫn có thể xem xét hợp lý trong một số trường hợp cụ thể.
Quận Tân Bình là khu vực có vị trí giao thông thuận tiện, gần sân bay Tân Sơn Nhất, phát triển mạnh về thương mại và dịch vụ, đặc biệt là các văn phòng cho thuê và căn hộ dịch vụ (CHDV). Mặt tiền 5m, chiều dài 15m, toà nhà xây dựng kiên cố bằng bê tông cốt thép, nội thất cao cấp, pháp lý rõ ràng đã có sổ, là những yếu tố tăng giá trị bất động sản.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Thông tin BĐS phân tích | Giá tham khảo khu vực (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 300 m² (5 tầng) | — | Diện tích lớn phù hợp kinh doanh văn phòng và CHDV |
| Diện tích đất | 70 m² | 150 – 180 triệu/m² (đất mặt tiền đường Cộng Hoà) | Giá đất mặt tiền Quận Tân Bình cao do vị trí đắc địa |
| Giá/m² sử dụng | 198,57 triệu/m² | 140 – 180 triệu/m² | Giá này cao hơn mức trung bình, do nhà xây mới, nội thất cao cấp và vị trí đẹp |
| Loại hình | Nhà mặt phố, VP + CHDV | — | Đặc thù phù hợp đầu tư cho thuê, lợi nhuận cao |
Nhận xét về mức giá và lời khuyên khi xuống tiền
Giá 13,9 tỷ đồng có thể xem là hợp lý nếu nhà thực sự mới, nội thất cao cấp, pháp lý đầy đủ và vị trí mặt tiền đường Cộng Hoà thuận tiện kinh doanh và cho thuê. Tuy nhiên, giá này vẫn nằm ở mức trên trung bình so với thị trường, do vậy cần xem xét kỹ các yếu tố:
- Xác minh chính xác giấy tờ pháp lý, không vướng tranh chấp, quy hoạch.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng thực tế, đảm bảo đúng mô tả “kiên cố BTCT” và nội thất cao cấp.
- Đánh giá khả năng khai thác kinh doanh cho thuê VP và CHDV để tính toán lợi nhuận (giá thuê, tỷ suất sinh lời).
- Xem xét tình trạng hẻm xe hơi và giao thông xung quanh để đánh giá tính thuận tiện.
- Thương lượng về giá để có thể giảm bớt, vì giá hiện tại đang cao hơn mặt bằng chung.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên mức giá khu vực và đặc điểm bất động sản, giá khoảng 12 – 12,5 tỷ đồng sẽ là mức hợp lý hơn, vừa đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho người bán, vừa giảm rủi ro cho người mua.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Chứng minh dựa trên các giao dịch gần đây trong khu vực với mức giá thấp hơn, làm nổi bật sự chênh lệch.
- Nêu rõ các rủi ro tiềm ẩn nếu mức giá quá cao, ví dụ thời gian thu hồi vốn lâu, khó khai thác tối đa công suất cho thuê.
- Đưa ra cam kết giao dịch nhanh nếu giảm giá, giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và chi phí vận hành.
- Đề xuất thanh toán linh hoạt hoặc các điều khoản hỗ trợ khác để tăng sức hấp dẫn cho người bán.
Kết luận
Mức giá 13,9 tỷ đồng có thể chấp nhận được trong trường hợp toà nhà đảm bảo các yếu tố về chất lượng, pháp lý, và vị trí đắc địa, phù hợp cho đầu tư cho thuê VP + CHDV. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và lợi ích tối ưu, người mua nên thương lượng giảm giá khoảng từ 10 – 15% so với mức đề xuất, đồng thời thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng các điều kiện pháp lý và thực trạng công trình trước khi quyết định xuống tiền.
