Nhận xét về mức giá 1,199 tỷ cho nhà 36-40m² tại Quận 7
Mức giá 1,199 tỷ đồng tương đương gần 60 triệu/m² cho căn nhà 1 trệt 1 lầu, 2 phòng ngủ tại Quận 7 là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm tại khu vực này hiện nay.
Nhà thuộc loại hình nhà ngõ, diện tích đất nhỏ chỉ khoảng 18,5-20m², diện tích sử dụng khoảng 39-40m², pháp lý là sổ chung, công chứng vi bằng (không phải sổ riêng), điều này có thể làm giảm tính an toàn pháp lý và khả năng sang nhượng sau này.
Bên cạnh đó, mặc dù nhà đã hoàn thiện cơ bản, có 2 phòng ngủ, 2 toilet, ban công, gần chợ, trường học và các tiện ích, vị trí nằm trong khu dân cư lâu đời, yên tĩnh, lại gần các quận trung tâm 1,3,5, tuy nhiên việc nằm trong hẻm và diện tích nhỏ khiến khả năng tăng giá trong tương lai không được cao bằng các nhà mặt tiền hoặc dự án mới.
Phân tích so sánh giá thị trường Quận 7
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Tổng giá (tỷ đồng) | Vị trí | Pháp lý |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà hẻm nhỏ, nhà ngõ | 40 | 40 – 50 | 1,6 – 2,0 (ước tính) | Quận 7, vị trí trung tâm | Sổ riêng, công chứng |
| Nhà hẻm nhỏ, sổ chung | 40 | 45 – 55 | 1,8 – 2,2 (ước tính) | Quận 7, vị trí trung tâm | Sổ chung, công chứng vi bằng |
| Nhà mặt tiền hoặc dự án mới | 40 | 60 – 70 | 2,4 – 2,8 | Quận 7, khu vực phát triển | Sổ riêng, công chứng |
| Nhà đang phân tích | 40 | 59,95 | 1,199 | Nhà ngõ, sổ chung | Sổ chung, công chứng vi bằng |
Nhận định và đề xuất
Mức giá 1,199 tỷ đồng là khá cao so với tình trạng pháp lý sổ chung và vị trí nhà trong hẻm nhỏ, diện tích đất hạn chế. Nếu bạn là người mua có nhu cầu thực sự ở ngay, không đòi hỏi pháp lý sổ riêng ngay lập tức và sẵn sàng chịu rủi ro, có thể thương lượng để mua.
Nếu bạn muốn đầu tư hoặc mua để ở lâu dài với pháp lý an toàn, nên đề nghị giảm giá khoảng 10-15% xuống mức 1,02 – 1,08 tỷ đồng để phù hợp hơn với mặt bằng giá các căn nhà tương tự trong khu vực.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm:
- Pháp lý sổ chung làm tăng rủi ro và giảm thanh khoản, nên giá cần điều chỉnh cho phù hợp.
- Diện tích đất nhỏ, nhà trong hẻm, không phải mặt tiền, hạn chế khả năng tăng giá và phát triển.
- Chi phí hoàn thiện thêm hoặc sửa chữa có thể phát sinh, giảm giá bán là hợp lý.
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, xác minh rõ ràng về sổ chung, quyền sử dụng đất và quy định chuyển nhượng.
- Đánh giá hiện trạng nhà thật kỹ, xem xét khả năng sửa chữa, cải tạo nếu cần thiết.
- Xác định rõ mục đích mua để ở hay đầu tư nhằm quyết định mức giá và rủi ro chấp nhận được.
- Thương lượng giá trực tiếp với người bán, đề nghị giá hợp lý dựa trên phân tích thị trường.
