Nhận định mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Quận Tân Phú, Tp Hồ Chí Minh
Với mức giá 23 triệu đồng/tháng cho diện tích 145 m² mặt bằng kinh doanh trong hẻm 10m, trung tâm Quận Tân Phú, đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực, nhất là khi bất động sản nằm trong hẻm, dù là hẻm rộng 10m. Việc có sẵn điện 3 pha và cửa an toàn chắc chắn là ưu điểm nhưng không đủ để làm tăng giá thuê lên quá cao so với thị trường.
Phân tích và so sánh mức giá thuê mặt bằng kinh doanh khu vực Quận Tân Phú
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá thuê (triệu đồng/tháng) | Đặc điểm | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Hẻm 10m, Phường Tân Quý, Quận Tân Phú | 145 | 23 | Điện 3 pha, cửa 2 lớp, nhà xưởng mới | Giá đề xuất ban đầu |
| Mặt tiền đường lớn, Quận Tân Phú | 150 | 18 – 20 | Phù hợp kho, kinh doanh, có sẵn điện 3 pha | Giá tham khảo thực tế đầu 2024 |
| Hẻm nhỏ, Quận Tân Phú | 140 | 16 – 18 | Điện 1 pha, không có cửa an toàn đặc biệt | Giá thuê thông thường |
| Nhà xưởng tương tự, Quận Bình Tân (gần Quận Tân Phú) | 150 | 18 – 21 | Điện 3 pha, đường xe tải lớn | Giá tham khảo |
Nhận xét chi tiết về mức giá và đề xuất
– Mức giá 23 triệu/tháng cho 145 m² tương đương khoảng 158 nghìn đồng/m²/tháng. Đây là mức giá cao hơn 15-20% so với các mặt bằng cùng khu vực có đặc điểm tương tự, đặc biệt khi vị trí trong hẻm dù hẻm rộng nhưng không thể so sánh với mặt tiền đường lớn về tính thanh khoản và tiện lợi giao thông.
– Ưu điểm của mặt bằng này là nhà xưởng mới, đầy đủ nội thất, có điện 3 pha và cửa 2 lớp an toàn, phù hợp với khách hàng cần kho chứa hoặc sản xuất quy mô nhỏ, đảm bảo an toàn và ổn định về điện. Tuy nhiên, nếu khách thuê chỉ cần mặt bằng kinh doanh đơn thuần hoặc kho chứa thông thường, những ưu điểm này chưa đủ để bù đắp mức giá cao.
– Do đó, mức giá từ 18 đến 20 triệu đồng/tháng sẽ hợp lý hơn cho mặt bằng này. Mức giá này vẫn đảm bảo tính cạnh tranh trên thị trường, đồng thời phản ánh đúng giá trị sử dụng và vị trí thực tế.
– Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể trình bày các luận điểm sau:
- Thị trường hiện có nhiều lựa chọn mặt bằng tương tự với giá thuê thấp hơn, nếu không giảm giá thì việc tìm khách thuê sẽ mất nhiều thời gian.
- Khách thuê cam kết thuê lâu dài, thanh toán ổn định, giúp chủ nhà giảm rủi ro trống mặt bằng và chi phí vận hành.
- Nhấn mạnh rằng mặt bằng trong hẻm dù rộng nhưng vẫn kém cạnh tranh so với mặt tiền chính, ảnh hưởng đến khả năng kinh doanh của khách thuê.
Kết luận
Mức giá 23 triệu/tháng là hơi cao so với mặt bằng chung của khu vực Quận Tân Phú cho loại mặt bằng kinh doanh diện tích 145 m² trong hẻm. Mức giá hợp lý hơn nên điều chỉnh xuống khoảng 18 – 20 triệu/tháng tùy theo thỏa thuận thời gian thuê và điều kiện thanh toán. Với cách tiếp cận hợp lý và dựa trên dữ liệu thị trường, khả năng thương lượng thành công sẽ cao hơn.
