Nhận định mức giá 12,79 tỷ đồng cho lô đất 118m² tại đường Hoàng Diệu 2, TP Thủ Đức
Mức giá 12,79 tỷ đồng tương đương khoảng 108,39 triệu đồng/m² cho lô đất thổ cư có diện tích 118m², tọa lạc tại vị trí mặt tiền đường Hoàng Diệu 2, TP Thủ Đức đang được rao bán là một mức giá tương đối cao so với mặt bằng chung đất thổ cư ở khu vực này, tuy nhiên không hoàn toàn vượt trội nếu xét đến vị trí và tiềm năng phát triển.
Phân tích thị trường và so sánh giá đất khu vực TP Thủ Đức
| Khu vực | Loại đất | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Thời điểm | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Hoàng Diệu 2, Phường Linh Trung | Đất thổ cư, mặt tiền | 118 | 108,39 | 12,79 | 2024 | Gần Đại học Ngân Hàng, gần mặt tiền đường lớn |
| Đường Linh Trung, TP Thủ Đức | Đất thổ cư, hẻm xe hơi | 100-120 | 85-95 | 8,5-11,4 | 2023-2024 | Vị trí trung tâm, ít mặt tiền hơn |
| Đường số 10, TP Thủ Đức | Đất thổ cư, mặt tiền | 120 | 95-100 | 11,4-12 | 2023 | Gần các tiện ích, phát triển nhanh |
| Đường số 7, Linh Trung | Đất thổ cư, hẻm xe hơi | 110 | 80-90 | 8,8-9,9 | 2023 | Vị trí kém mặt tiền hơn |
Nhận xét chi tiết
So sánh với các lô đất thổ cư trong khu vực TP Thủ Đức có diện tích tương đương, mức giá 108,39 triệu đồng/m² được đánh giá là cao hơn khoảng 10-20% so với mặt bằng chung các lô đất mặt tiền khác, và cao hơn 20-30% so với các lô đất trong hẻm xe hơi.
Điểm cộng lớn nhất của lô đất này là vị trí gần mặt tiền Hoàng Diệu 2, chỉ cách mặt tiền đúng 50m, thuận tiện xây dựng văn phòng, khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ cao cấp. Lô đất có diện tích 118m² với chiều ngang 5,8m và chiều dài 21m, có thể xây dựng hầm và 5 tầng, tạo ra giá trị khai thác cao về mặt thương mại.
Tuy nhiên, về mặt pháp lý và đặc điểm đất, một phần đất thổ cư chỉ chiếm 95m² so với tổng 118m², nên cần xem xét kỹ phần diện tích đất còn lại là loại đất gì để tránh phát sinh chi phí chuyển đổi hoặc hạn chế xây dựng. Đất nở hậu và có hẻm xe hơi cũng là điểm cộng giúp tăng giá trị, nhưng cũng cần lưu ý về hiện trạng hẻm và quy hoạch cụ thể.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá đề xuất khoảng 11,2 – 11,5 tỷ đồng (tương đương 95-97 triệu đồng/m²) là mức giá hợp lý hơn, phản ánh sát hơn mặt bằng chung, đồng thời vẫn tính đến vị trí và tiềm năng phát triển của lô đất.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể đưa ra các luận điểm:
- Phân tích giá thị trường xung quanh với các lô đất tương tự có giá thấp hơn 10-15% mức chủ nhà đưa ra.
- Nhấn mạnh phần diện tích thổ cư thực tế chỉ 95m², phần diện tích còn lại chưa rõ ràng, có thể tốn thêm chi phí chuyển đổi hoặc giới hạn xây dựng.
- Đề cập đến việc thường tồn tại chi phí phát sinh khi xây hầm và nhiều tầng ở khu vực này, ảnh hưởng đến tổng vốn đầu tư.
- Đưa ra phương án thuận lợi cho chủ nhà như thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục hoặc cam kết mua trực tiếp, giúp chủ nhà giảm rủi ro và thủ tục bán hàng.
Kết luận
Mức giá 12,79 tỷ đồng là hợp lý nếu người mua đánh giá cao vị trí gần mặt tiền và có kế hoạch phát triển thương mại quy mô lớn, nhưng xét trên mặt bằng chung và phần diện tích thổ cư thực tế thì mức giá này hơi cao. Người mua nên thương lượng để có mức giá khoảng 11,2 – 11,5 tỷ đồng nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư và giảm thiểu rủi ro phát sinh.
