Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng diện tích đất 48m² (4x12m), diện tích sử dụng 130m² với 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nằm trong hẻm nhỏ, có nội thất đầy đủ. Giá thuê 6 triệu/tháng tương đương khoảng 125.000đ/m² sử dụng, đây là mức giá khá hợp lý so với khu vực Quận 12, đặc biệt là Phường Thới An – nơi giá thuê trung bình nhà nguyên căn hiện nay dao động từ 6-8 triệu/tháng cho nhà 2 tầng diện tích tương đương.
Với kết cấu nhà trệt + lầu, giá thuê này không bị thổi lên quá cao so với chi phí xây dựng và giá thuê khu vực. Nếu là nhà mới hoặc cải tạo tốt, mức thuê này có thể được xem là có giá trị. Tuy nhiên, do thuộc dạng nhà trong hẻm (đường Trần Thị Cờ), cần chú ý về kích thước hẻm và khả năng đi lại.
Nhận xét về giá: Mức giá 6 triệu/tháng là hợp lý, không bị đẩy lên quá cao. Người thuê có thể cân nhắc ngay nếu nhu cầu ở thực trong khu vực Quận 12.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có ban công mát mẻ, thuận tiện trồng rau và phơi đồ – điểm cộng về không gian sống trong khu vực đông dân cư.
- Sân để xe máy riêng giúp giải quyết vấn đề phổ biến về chỗ để xe trong nhà hẻm.
- Nội thất đầy đủ với máy lạnh, máy giặt, tivi, tủ lạnh… tăng giá trị sử dụng ngay mà không phải đầu tư thêm.
- Nhà 2 tầng, 3 phòng ngủ phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc nhóm người thuê chung.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực, đặc biệt với gia đình hoặc nhóm người lao động có nhu cầu ổn định, không muốn đầu tư thêm nội thất. Có thể cho thuê lâu dài với mức giá hợp lý để giữ dòng tiền ổn định. Không thích hợp để làm kho xưởng do nằm trong hẻm và kết cấu nhà ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Trần Thị Cờ) | Đối thủ 1 (Đường Thới An, Quận 12) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Khương, Quận 12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 130 m² (4×12, 2 tầng) | 120 m² (5×12, 2 tầng) | 140 m² (4×14, 2 tầng) |
| Số phòng ngủ | 3 phòng | 3 phòng | 4 phòng |
| Hẻm | Hẻm nhỏ đường Trần Thị Cờ | Hẻm rộng hơn, đường Thới An | Hẻm nhỏ, đường Lê Văn Khương |
| Nội thất | Đầy đủ máy lạnh, máy giặt, tivi… | Cơ bản, không có máy lạnh | Nội thất đơn giản |
| Giá thuê | 6 triệu/tháng | 6.5 triệu/tháng | 5.5 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng hẻm: Hẻm nhỏ có đủ không gian quay đầu xe, xe máy không gặp khó khăn khi ra vào.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, đặc biệt phần kết cấu chịu lực vì nhà đã có trệt + lầu, đảm bảo an toàn.
- Xem xét kỹ hợp đồng thuê và giấy tờ pháp lý chủ nhà có sổ hồng rõ ràng.
- Kiểm tra hệ thống điện nước và thiết bị nội thất có hoạt động tốt như quảng cáo.
- Đánh giá phong thủy nếu người thuê quan tâm (hướng nhà, ánh sáng, thoáng khí).
