Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ mini diện tích 10m² tại Quận 7, mức giá thuê 1,6 triệu/tháng tương đương 160.000đ/m²/tháng. So với mặt bằng chung phòng trọ khu vực Quận 7, giá thuê phòng diện tích nhỏ, giá từ 1,2 – 1,8 triệu/tháng tùy vị trí và tiện ích, mức giá 1,6 triệu là khá phổ biến nhưng không quá rẻ.
Phòng nằm tại tầng 3, diện tích nhỏ, không có WC trong phòng (WC ngoài chung), chỉ phù hợp ở 1 người và chứa ít đồ, nên giá thuê chưa phản ánh tiện nghi cao. Chi phí điện 3,8k/kWh, nước 100k/tháng, dịch vụ 100k/tháng cũng là các chi phí phát sinh cần lưu ý khi tính tổng chi phí ở.
Nhận xét về giá: Giá 1,6 triệu/tháng cho phòng 10m² tại khu vực Tân Quy – Quận 7 là giá trung bình khá, không quá rẻ nhưng cũng không ngáo giá. Tuy nhiên, do phòng nhỏ, WC dùng chung và hạn chế về tiện ích nên có thể thương lượng giảm 100-200k/tháng nếu chủ nhà cứng giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí tại đường số 25, Tân Quy – khu vực có nhiều tiện ích, giao thông tương đối thuận tiện.
- Phòng có máy lạnh, quạt treo, tủ nhỏ – đáp ứng nhu cầu căn bản cho người ở 1 mình.
- Chỗ để ô tô cho tài xế và miễn phí 1 xe máy là điểm cộng hiếm có trong phân khúc phòng trọ mini.
- Hợp đồng thuê linh hoạt từ 6-12 tháng phù hợp với người đi làm hoặc sinh viên cần ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ phù hợp nhất cho đối tượng thuê ở thực tế là người đi làm hoặc sinh viên muốn tìm chỗ ở giá hợp lý, tiện nghi cơ bản trong khu vực Quận 7. Với diện tích nhỏ và WC ngoài, không phù hợp để cho thuê dài hạn với nhóm hoặc gia đình.
Chủ nhà có thể tối ưu bằng cách cải thiện vệ sinh WC chung, tăng thêm tiện ích nhỏ để tạo lợi thế cạnh tranh và giữ giá thuê ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 26, Tân Quy) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Thị Thập, Quận 7) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 10 m² | 12 m² | 15 m² |
| Giá thuê | 1,6 triệu/tháng | 1,8 triệu/tháng | 2,2 triệu/tháng |
| WC | WC ngoài chung | WC riêng trong phòng | WC riêng trong phòng |
| Tiện ích | ML, quạt, tủ nhỏ, chỗ để ô tô, free xe máy | ML, WC riêng, an ninh tốt | ML, WC riêng, gần chợ, an ninh |
| Hợp đồng | 6-12 tháng | 6 tháng trở lên | 12 tháng trở lên |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng WC chung: sạch sẽ, có đủ nước, thoát nước tốt.
- Xem xét độ an ninh tầng 3, đặc biệt ban đêm có đủ ánh sáng và camera an ninh.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tranh chấp về đặt cọc và các điều khoản phụ thu dịch vụ.
- Phòng nhỏ, nên kiểm tra kỹ về độ thoáng mát, tránh bí và có đủ tiện nghi cơ bản.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, không có kế hoạch giải tỏa hoặc thay đổi sử dụng đất ảnh hưởng tới hợp đồng thuê.
