Nhận định về mức giá 6,95 tỷ đồng cho tòa căn hộ 3 tầng tại Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Mức giá 6,95 tỷ đồng cho tòa căn hộ 3 tầng gồm 16 căn hộ khép kín, diện tích 100m², tọa lạc tại đường Cẩm Bắc, phường Khuê Trung, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng là mức giá cần xem xét kỹ lưỡng trong bối cảnh thị trường hiện tại.
Đây là một loại hình bất động sản khá đặc thù: tòa nhà mặt tiền 3 tầng, có 16 phòng ngủ, diện tích ngang 5m, đường trước nhà rộng 5,5m, có đầy đủ tiện ích như sân thượng, chỗ để xe hơi, bếp, phòng ăn. Vị trí gần trung tâm hành chính quận, trường học, bệnh viện và khu công nghiệp, thuận lợi cho việc cho thuê dài hạn hoặc kinh doanh căn hộ dịch vụ. Dòng tiền thu nhập cho thuê khoảng 55-56 triệu đồng/tháng được quảng cáo cũng là điểm cộng lớn.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản hiện tại | Giá tham khảo thị trường gần đây | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Loại hình | Tòa căn hộ 3 tầng, 16 căn khép kín | Tòa nhà căn hộ mini, nhà trọ cho thuê 3-4 tầng | Hiếm các tòa nhà tương tự quy mô nhỏ tại khu vực Cẩm Lệ |
| Diện tích đất | 100 m² | 90 – 120 m² | Diện tích phù hợp với nhà mặt tiền tại khu vực |
| Giá bán | 6,95 tỷ đồng | 4,5 – 6 tỷ đồng cho các tòa nhà 3-4 tầng tương tự | Giá hiện tại cao hơn mặt bằng chung 15-30% |
| Giá/m² đất | 69,5 triệu đồng/m² (6,95 tỷ / 100 m²) | 45 – 60 triệu đồng/m² | Giá đất tại Cẩm Lệ dao động 45-60 triệu/m² tùy vị trí |
| Dòng tiền cho thuê | 55 – 56 triệu đồng/tháng | 40 – 50 triệu đồng/tháng | Dòng tiền tốt nhưng tỷ suất sinh lời cần xem xét kỹ |
| Tỷ suất lợi nhuận (Lợi nhuận/tháng x12 / Giá bán) | 9.5%/năm (56 triệu x 12 / 6,95 tỷ) | 9 – 10%/năm | Tỷ suất lợi nhuận tương đối tốt so với thị trường |
Nhận xét chi tiết về mức giá và đề xuất
Giá 6,95 tỷ đồng tương đương 69,5 triệu đồng/m² là mức giá cao hơn so với mặt bằng giá đất trung bình tại khu vực Cẩm Lệ (45-60 triệu đồng/m²). Tuy nhiên, với lợi thế tòa nhà đã xây dựng hoàn chỉnh, gồm 16 căn hộ khép kín và dòng tiền cho thuê hấp dẫn khoảng 56 triệu đồng/tháng, tỷ suất lợi nhuận 9,5%/năm là mức khá hấp dẫn.
Nếu so với các dự án hoặc tòa nhà mini tương tự đang được giao dịch quanh khu vực, giá bán phổ biến dao động trong khoảng 4,5 – 6 tỷ đồng. Vì vậy, mức giá 6,95 tỷ đồng đang phản ánh yếu tố “đã hoàn thiện, full nội thất” và vị trí thuận tiện, gần nhiều tiện ích.
Tuy nhiên, để mức giá trở nên hợp lý hơn, người mua có thể thương lượng giảm giá khoảng 10-15% (tương đương 6 – 6,2 tỷ đồng) dựa trên các yếu tố:
- Chi phí bảo trì, quản lý tòa nhà và khả năng vận hành thực tế chưa rõ ràng.
- Rủi ro về tỷ lệ lấp đầy phòng cho thuê ổn định lâu dài.
- So sánh với các tòa nhà mini chưa hoàn thiện hoặc cần đầu tư cải tạo có giá mềm hơn.
Thuyết phục chủ bán:
- Trình bày rõ ràng về mặt bằng giá khu vực và các giao dịch thực tế gần đây.
- Làm rõ các chi phí vận hành, bảo trì mà người mua phải chịu để điều chỉnh giá cho phù hợp.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh hoặc hình thức giao dịch rõ ràng, tạo sự thuận tiện cho chủ nhà.
- Nhấn mạnh đến sự cạnh tranh của các bất động sản cùng loại trên thị trường, để chủ nhà thấy được giá hiện tại có thể gây khó khăn trong việc tìm khách mua.
Kết luận
Mức giá 6,95 tỷ đồng có thể được xem là cao nhưng vẫn nằm trong vùng chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao tiện ích, dòng tiền và vị trí. Tuy nhiên, mức giá hợp lý hơn nên dao động khoảng 6 – 6,2 tỷ đồng để đảm bảo tính cạnh tranh và hiệu quả đầu tư lâu dài.