Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 18m² và giá thuê 6 triệu/tháng, đơn giá thuê khoảng 333.333 đồng/m²/tháng. Khu vực Quận Tân Bình, đặc biệt gần sân bay Tân Sơn Nhất, giá thuê văn phòng nhỏ thường dao động từ 300.000 – 500.000 đồng/m²/tháng tùy chất lượng và vị trí cụ thể.
Văn phòng này nằm trên mặt tiền đường Sông Thao, phường 2, Tân Bình – khu vực có nhiều tòa nhà văn phòng nhỏ, thuận tiện giao thông, gần sân bay. Giá thuê chưa bao gồm VAT và chi phí điện, gửi xe nhưng đã bao gồm phí quản lý và nội thất đầy đủ (máy lạnh, thảm, bàn ghế).
So với mặt bằng chung, mức giá này nằm ở mức trung bình thấp so với các văn phòng cùng khu vực có diện tích tương đương, đặc biệt khi đã bao gồm nội thất và phí quản lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Sông Thao thuận tiện di chuyển, dễ dàng kinh doanh hoặc làm văn phòng đại diện.
- Diện tích nhỏ 18m² phù hợp với doanh nghiệp nhỏ hoặc startup cần văn phòng riêng biệt, tiết kiệm chi phí.
- Trang bị đầy đủ nội thất và máy lạnh, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
- Giờ làm việc từ 7h sáng đến 7h tối, phù hợp khung giờ làm việc hành chính.
- Hợp đồng 3 năm, ổn định lâu dài, cọc chỉ 2 tháng, khá hợp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Văn phòng thích hợp nhất để sử dụng cho mục đích ở thực tế hoặc làm văn phòng đại diện cho các công ty nhỏ, cá nhân kinh doanh tự do hoặc startup. Không phù hợp để làm kho xưởng hay các mô hình sản xuất do diện tích nhỏ và vị trí mặt tiền.
Đặc biệt, với nội thất đầy đủ, khách thuê có thể tiết kiệm chi phí setup ban đầu và đi vào hoạt động ngay, tạo dòng tiền nhanh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Văn Thụ) | Đối thủ 2 (Đường Trường Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 18 | 20 | 15 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 6 | 7,5 | 5,5 |
| Đơn giá (đồng/m²/tháng) | 333.333 | 375.000 | 366.666 |
| Nội thất | Đầy đủ (máy lạnh, bàn ghế) | Chưa đầy đủ | Đầy đủ |
| Phí quản lý | Đã bao gồm | Không bao gồm | Đã bao gồm |
| Vị trí | Mặt tiền đường Sông Thao | Hẻm lớn Hoàng Văn Thụ | Mặt tiền Trường Sơn |
| Giờ làm việc | 7h-19h | 7h-20h | 7h-18h |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, giấy tờ pháp lý tòa nhà và quyền cho thuê đã có sổ.
- Xác minh tình trạng nội thất thực tế – máy lạnh, bàn ghế có hoạt động tốt không.
- Kiểm tra giờ giấc làm việc có phù hợp với quy định ngành nghề kinh doanh của bạn.
- Xem xét chi phí phát sinh ngoài giá thuê (VAT, điện, gửi xe) để dự trù ngân sách.
- Xác nhận phương án gửi xe cho nhân viên, khách hàng có thuận tiện không.
ĐÁNH GIÁ CHUNG: Mức giá 6 triệu/tháng với diện tích 18m² kèm nội thất và phí quản lý đã bao gồm là khá hợp lý và có tính cạnh tranh cao so với thị trường quanh khu vực Tân Bình – sân bay Tân Sơn Nhất. Người mua (khách thuê) có thể cân nhắc xuống tiền nhanh nếu nhu cầu là văn phòng nhỏ, làm việc ngay, tránh mất thời gian setup. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ hợp đồng và hiện trạng nội thất thực tế để tránh rủi ro phát sinh.
