Thẩm định giá trị thực:
Văn phòng tầng 1 diện tích 120m² trên đường Điện Biên Phủ, Quận 3 với mức giá thuê 25 triệu/tháng, tương đương khoảng 208.000 đồng/m²/tháng (chưa VAT). Đây là mức giá phổ biến cho mặt bằng văn phòng hạng trung cao cấp tại khu vực trung tâm Quận 3, nơi có giá thuê văn phòng thương mại dao động từ 200.000 – 300.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và chất lượng. Văn phòng đã có nội thất đầy đủ, bàn giao sạch đẹp, ánh sáng tự nhiên là điểm cộng đáng giá.
Do là mặt bằng tầng trệt, không phải cao tầng, nên chi phí xây dựng hay sửa chữa không được tính vào giá thuê. Vị trí mặt tiền đường lớn Điện Biên Phủ cũng làm tăng giá trị mặt bằng so với những hẻm nhỏ trong khu vực. Với diện tích 120m², giá thuê này khá sát với thị trường, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm, mặt tiền đường Điện Biên Phủ – dễ dàng kết nối Quận 1, Bình Thạnh, Phú Nhuận, thuận tiện giao dịch và tiếp khách.
- Tầng 1 thuận tiện cho khách và nhân viên, không phải leo cầu thang hay sử dụng thang máy.
- Nội thất cao cấp, bàn ghế đầy đủ, bàn giao ngay không phải đầu tư thêm.
- Phòng họp riêng 24m² và toilet riêng thuận tiện cho hoạt động văn phòng chuyên nghiệp.
- Ánh sáng tự nhiên tốt, mặt bằng vuông vức, dễ bố trí không gian làm việc.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm và vị trí, căn mặt bằng này phù hợp nhất để làm văn phòng đại diện, công ty thương mại, start-up hoặc công ty dịch vụ cần diện tích vừa phải và tiếp khách thường xuyên. Việc có nội thất sẵn giúp tiết kiệm thời gian và chi phí setup. Không phù hợp làm kho xưởng hay bán lẻ vì tầng 1 mặt bằng này thiên về văn phòng hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lý Chính Thắng, Q3) | Đối thủ 2 (Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Q3) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 120 m² | 130 m² | 110 m² |
| Vị trí | Mặt tiền đường Điện Biên Phủ | Mặt tiền đường Lý Chính Thắng | Mặt tiền đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa |
| Giá thuê (chưa VAT) | 25 triệu/tháng (~208.000đ/m²) | 27 triệu/tháng (~208.000đ/m²) | 22 triệu/tháng (~200.000đ/m²) |
| Nội thất | Full nội thất cao cấp | Chưa có hoặc đơn giản | Full nội thất cơ bản |
| Tầng | Tầng 1 | Tầng 2 | Tầng 1 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đặc biệt điều khoản bảo trì, sửa chữa bàn ghế, thiết bị nội thất.
- Xác minh rõ ràng về giấy phép sử dụng mặt bằng kinh doanh tại tầng 1.
- Kiểm tra hệ thống điện, internet, điều hòa sẵn có hoạt động ổn định.
- Thẩm định phong thủy nếu doanh nghiệp quan tâm (hướng mặt bằng, ánh sáng, vị trí tầng 1).
- Đảm bảo không bị giới hạn giờ giấc hoạt động, tránh ảnh hưởng vận hành doanh nghiệp.
Nhận xét về giá: Giá thuê 25 triệu/tháng cho mặt bằng 120m² tại mặt tiền đường lớn Quận 3 và đã bao gồm nội thất cao cấp rất hợp lý, không có dấu hiệu bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên, người thuê có thể thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu thêm điều khoản bảo trì thiết bị do mức cọc khá cao (3 tháng). Nếu có thể thương lượng giảm xuống còn 22-23 triệu/tháng sẽ là mức cực kỳ cạnh tranh so với thị trường xung quanh.
