Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà tọa lạc tại vị trí đắc địa Quận 1, góc 2 mặt tiền đường Tôn Thất Tùng, diện tích đất 71,5m², xây dựng 5 tầng + sân thượng, tổng diện tích sử dụng lên tới 338m². Giá bán 35 tỷ đồng tương đương 489,51 triệu đồng/m² sử dụng.
Với nhà cao tầng có thang máy và 13 căn hộ cho thuê, giá đất trung tâm Quận 1 hiện nay dao động từ 400-600 triệu/m² đất thổ cư tùy vị trí mặt tiền. Chi phí xây dựng mới hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng chi phí xây mới cho 338m² sàn vào khoảng 2-2,4 tỷ đồng. Do đó, phần lớn giá trị tài sản nằm ở vị trí và quyền sử dụng đất.
Giá 35 tỷ cho căn nhà 5 tầng, kết cấu còn tốt, đã có hợp đồng cho thuê 95 triệu/tháng với hợp đồng dài hạn 3 năm, tạo dòng tiền ổn định là hợp lý. Tuy nhiên, mức giá này nằm ở ngưỡng cao của thị trường, cần so sánh với các sản phẩm tương tự cùng khu vực.
Cảnh báo: Giá bán này đã giảm mạnh so với ban đầu 36,8 tỷ nhưng vẫn khá cao so với mặt bằng chung hẻm xe hơi Quận 1, người mua cần kiểm tra kỹ về quy hoạch và giấy tờ pháp lý để tránh rủi ro do vị trí gần khu trung tâm dễ có quy hoạch thay đổi.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Góc 2 mặt tiền tạo lợi thế lớn về tầm nhìn, thông thoáng và dễ khai thác kinh doanh.
- Hẻm rộng 3 xe hơi tránh nhau, hiếm có tại trung tâm Quận 1, rất thuận tiện cho giao thông và vận chuyển.
- Vị trí cực kỳ đắc địa, chỉ vài bước chân tới Công viên 23/9, Chợ Bến Thành – điểm nóng du lịch và thương mại.
- Kết cấu nhà hiện đại, có thang máy, thiết kế 13 căn hộ cao cấp với nội thất đầy đủ, rất phù hợp khai thác cho thuê dòng tiền ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để đầu tư cho thuê dòng tiền dài hạn nhờ hợp đồng thuê khoán 95 triệu/tháng đã ký 3 năm. Ngoài ra, với vị trí đẹp và kết cấu hiện đại, nhà cũng có thể cân nhắc đầu tư xây mới để tăng diện tích sàn và khai thác hiệu quả hơn nếu chủ đầu tư có tiềm lực tài chính.
Ở thực hoặc làm kho xưởng không phù hợp do vị trí trung tâm Quận 1 và thiết kế căn hộ cao cấp đã tối ưu cho thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ/người nước ngoài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Lợi, Q1) | Đối thủ 2 (Nguyễn Trãi, Q1) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 71.5 | 65 | 75 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 338 | 320 | 350 |
| Số tầng | 6 (5 tầng + sân thượng) | 5 | 6 |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm rộng 3 xe hơi, góc 2 mặt tiền | Mặt tiền 4m, hẻm nhỏ | Hẻm 2 xe hơi |
| Giá bán (tỷ đồng) | 35 | 28 | 33 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 489,51 | 437,5 | 471,4 |
| Dòng tiền thuê (triệu/tháng) | 95 (hợp đồng 3 năm) | 75 | 90 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ có rõ ràng, không tranh chấp.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đặc biệt khu trung tâm Quận 1 thường xuyên có điều chỉnh quy hoạch.
- Kiểm tra thực trạng nhà, hệ thống thang máy hoạt động ổn định, không lỗi kỹ thuật.
- Đánh giá dòng tiền thực tế từ hợp đồng thuê khoán, xác nhận tính pháp lý và uy tín bên thuê.
- Kiểm tra hẻm rộng thực sự như mô tả, khả năng quay đầu xe hơi lớn.
- Đánh giá khả năng nâng cấp, xây dựng thêm nếu có nhu cầu để tối đa hóa giá trị tài sản.
