Nhận định về mức giá 11,8 tỷ cho căn 2PN 2WC, diện tích 69m² tại Vinhomes Ba Son
Mức giá 11,8 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, diện tích 69m² tại dự án Vinhomes Golden River Ba Son, Quận 1 là mức giá có phần cao và chỉ hợp lý trong trường hợp căn hộ có các yếu tố cộng thêm đặc biệt như tầng đẹp, view Landmark 81, nội thất đầy đủ hoặc tặng full nội thất, cùng với pháp lý rõ ràng và nhanh gọn.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Căn hộ | Diện tích (m²) | Số PN/ WC | Giá chốt (tỷ đồng) | Pháp lý | View/Nội thất | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vinhomes Ba Son (Office) | 69 | 2PN/2WC | 11,8 | Hợp đồng mua bán | Full nội thất, View Landmark 81, tầng đẹp | Giá người mua hỏi |
| Vinhomes Ba Son (Sở hữu lâu dài) | 69 | 2PN/2WC | 13 – 14 | All in, sổ đỏ | View thoáng | Giá cao hơn do sổ lâu dài |
| Vinhomes Ba Son (Office) | 72 | 2PN/2WC | 13 (chốt 13 tỷ) | Hợp đồng mua bán | Full nội thất, View Landmark 81 | Giá cao hơn do diện tích lớn hơn, view đẹp |
| Tham khảo thị trường Quận 1 | 65 – 75 | 2PN/2WC | 10 – 12 | Hợp đồng mua bán | View thường, nội thất cơ bản | Giá trung bình |
Nhận xét chi tiết
Giá 11,8 tỷ đồng tương đương khoảng 170 triệu đồng/m² cho căn hộ Office 2PN tại trung tâm Quận 1, vị trí Vinhomes Ba Son là mức giá cao nhưng không quá bất hợp lý khi căn hộ được trang bị nội thất đầy đủ, view Landmark 81 và tầng đẹp. Tuy nhiên, giá này chỉ hợp lý trong trường hợp khách hàng không quá khắt khe về pháp lý sở hữu hợp đồng mua bán thay vì sổ đỏ lâu dài.
So với căn hộ sở hữu lâu dài cùng diện tích và số phòng tại dự án này đang có giá chốt từ 13 tỷ đến 14 tỷ (khoảng 188-202 triệu đồng/m²) nhưng có sổ hồng lâu dài, nên nếu bạn ưu tiên an tâm pháp lý và giá trị bền vững thì mức giá 11,8 tỷ căn Office hợp đồng mua bán chưa phải là lựa chọn tốt nhất.
Lưu ý cần cân nhắc khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý: Căn Office chỉ có hợp đồng mua bán, không có sổ hồng lâu dài. Nên xem xét kỹ rủi ro về quyền sử dụng lâu dài, khả năng chuyển nhượng, thế chấp.
- Nội thất và hiện trạng: Kiểm tra thực tế nội thất tặng kèm, trạng thái căn hộ để tránh phát sinh chi phí hoàn thiện.
- Vị trí và view: Tầng và hướng view Landmark 81 là điểm cộng lớn, ảnh hưởng tới giá trị và tiềm năng tăng giá.
- Chi phí phát sinh: Xác nhận rõ các khoản “All in” đã bao gồm thuế phí gì, tránh phát sinh thêm khi giao dịch.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích và giá thị trường, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 11 tỷ đồng hoặc thấp hơn chút (~159 triệu/m²) cho căn 69m² Office 2PN khi căn hộ không có sổ hồng lâu dài. Mức giá này sẽ hợp lý hơn với rủi ro pháp lý và tiềm năng thanh khoản.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà:
- Nhấn mạnh vào rủi ro pháp lý và khó khăn trong việc chuyển nhượng so với căn hộ sở hữu lâu dài.
- So sánh trực tiếp với các căn tương tự có giá cao hơn nhưng sở hữu lâu dài, tạo áp lực giá bán.
- Đề nghị thanh toán nhanh, giao dịch thuận tiện, giảm thiểu thời gian và chi phí cho chủ bán.
- Đưa ra lý do thị trường hiện tại có nhiều lựa chọn cạnh tranh với mức giá hợp lý hơn.
Kết luận
Nếu bạn ưu tiên vị trí trung tâm, view đẹp và có thể chấp nhận phương án hợp đồng mua bán thay vì sổ đỏ lâu dài, giá 11,8 tỷ đồng là có thể xem xét nhưng vẫn ở mức cao. Nên thương lượng giảm giá khoảng 5-7% để đảm bảo phù hợp với rủi ro và giá trị thực tế trên thị trường. Nếu ưu tiên pháp lý an toàn, nên cân nhắc các căn sở hữu lâu dài cùng dự án với mức giá cao hơn nhưng bền vững hơn.
