Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kho xưởng có diện tích 750 m² tại vị trí Đường Đình Vũ, Phường Đông Hải 2, Quận Hải An, Hải Phòng đang được cho thuê với giá 55.000 đồng/m²/tháng, tương đương tổng 41,25 triệu đồng/tháng.
So với mặt bằng kho xưởng ngoài khu công nghiệp tại Hải An, giá thuê dao động thường từ 40.000 – 60.000 đồng/m²/tháng, tùy vào hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm. Với hệ thống PCCC tự động, trạm điện riêng 250KVA, và khả năng xe container ra vào thuận lợi, mức giá này nằm ở tầm trên trung bình. Không thấy dấu hiệu giá thuê bị thổi quá cao, mức giá hiện tại là hợp lý nhưng không quá rẻ để có thể là tin ảo.
Về pháp lý, đất phi nông nghiệp có sổ đỏ là điểm cộng lớn, đảm bảo tính an toàn pháp lý cho người thuê dài hạn.
Tuy nhiên, tài sản bàn giao thô, nghĩa là bên thuê sẽ cần đầu tư lắp đặt hệ thống chiếu sáng, sắp xếp kho bãi, thậm chí cải tạo theo mục đích sử dụng. Chi phí này cần tính thêm.
Tổng thể, nếu so với chi phí xây dựng mới kho xưởng (khoảng 6-7 triệu/m² xây thô và hoàn thiện), thuê kho có sẵn hệ thống và pháp lý ổn định là lựa chọn tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần khu công nghiệp Đình Vũ – Hải An, thuận tiện kết nối giao thông đường bộ và cảng biển.
- Diện tích lớn 750 m² phù hợp đa dạng loại hình sản xuất nhẹ hoặc kho lưu trữ hàng hóa lớn.
- Hệ thống PCCC tự động và trạm điện riêng 250KVA là điểm nhấn về an toàn và năng lực cấp điện ổn định, phù hợp sản xuất.
- Xe container ra vào được, thuận tiện vận chuyển hàng hóa quy mô lớn.
- Pháp lý rõ ràng, đất phi nông nghiệp, đã có sổ đỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm hiện tại, mặt bằng này phù hợp nhất cho thuê làm kho chứa hàng hoặc sản xuất nhẹ không gây ô nhiễm – đúng như mô tả.
Đầu tư xây dựng lại không khả thi do đây là tài sản cho thuê, không sở hữu.
Nếu khách hàng là doanh nghiệp cần mặt bằng kho lớn, vị trí gần cảng và KCN thì đây là lựa chọn tốt, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu so với xây mới.
Không phù hợp làm văn phòng hay bán lẻ do tính chất kho xưởng.
Khách thuê cần kiểm tra kỹ yêu cầu cải tạo nội thất thô và xem xét chi phí phát sinh để đảm bảo hiệu quả dòng tiền.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho KCN Đình Vũ) | Đối thủ 2 (Kho ngoài KCN Hải An) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 750 m² | ~800 m² | 700 m² |
| Giá thuê (đ/m²/tháng) | 55.000 | 50.000 – 53.000 | 45.000 – 48.000 |
| Pháp lý | Đã có sổ, đất phi NN | Đã có sổ, đất CN | Đã có sổ, đất CN |
| Hệ thống PCCC | Có hệ thống báo cháy tự động | Có hệ thống PCCC cơ bản | Không có hoặc thủ công |
| Trạm điện | Riêng 250KVA | Chung | Chung |
| Tiện ích vận chuyển | Xe cont ra vào thuận tiện | Xe cont ra vào được | Xe cont nhỏ hoặc xe tải lớn |
| Tình trạng nội thất | Bàn giao thô | Hoàn thiện cơ bản | Bàn giao thô |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống PCCC hoạt động thực tế, tránh trường hợp bị hư hỏng hoặc không đạt chuẩn.
- Đánh giá thực trạng trạm điện riêng, đảm bảo công suất đủ dùng cho nhu cầu sản xuất.
- Xác nhận giấy tờ pháp lý đất phi nông nghiệp và sổ đỏ chính chủ, tránh rủi ro tranh chấp.
- Kiểm tra tình trạng mặt bằng bàn giao thô, cần ước lượng chi phí cải tạo nội thất kho để tránh phát sinh lớn.
- Đánh giá hạ tầng giao thông ra vào, đặc biệt khả năng quay đầu xe container tại mặt bằng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực có bị ảnh hưởng bởi kế hoạch mở rộng đường, quy hoạch sử dụng đất trong tương lai.
Kết luận: Mức giá thuê 55.000 đồng/m²/tháng tương đối hợp lý với trang bị kỹ thuật và vị trí kho xưởng. Nếu khách thuê cần kho có hệ thống PCCC và trạm điện riêng, vị trí giao thông thuận lợi thì nên xem xét chốt thuê nhanh, tránh mất cơ hội.
Tuy nhiên, cần lưu ý chi phí cải tạo nội thất thô và kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý, hạ tầng để tránh rủi ro phát sinh. Nếu không có nhu cầu cấp thiết, có thể thương lượng giảm giá khoảng 5-7% do không hoàn thiện nội thất.