Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 32m² (5.3×7.1m), diện tích sử dụng 64m² do có 2 tầng kiên cố. Giá bán 3,98 tỷ đồng, tức khoảng 124,38 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao ở khu vực Bình Thạnh, gần Q1 nhưng không phải mặt tiền, mà là nhà trong hẻm (ngõ hẻm nhỏ). Với kết cấu 2 tầng đúc, xây dựng hiện đại, giá thị trường nhà hẻm 3-4m tại khu vực này thường dao động từ 80-100 triệu/m² sử dụng cho nhà mới hoặc nhà cải tạo tốt.
Nếu tính giá xây dựng mới thô + hoàn thiện (6-7 triệu/m²), thì chi phí xây dựng cho 64m² sàn khoảng 400-450 triệu. Cộng thêm giá đất khu vực Xô Viết Nghệ Tĩnh hiện vào khoảng 70-90 triệu/m² đất tùy vị trí hẻm. Như vậy, tổng giá trị hợp lý của căn nhà cũ này nên dao động trong khoảng 3,0 – 3,5 tỷ đồng.
Như vậy, mức giá 3,98 tỷ có dấu hiệu bị đẩy cao 15-25% so với giá trị thực tế trên thị trường. Người mua nên thận trọng, tránh trả giá quá nhanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát Quận 1, gần mặt tiền Xô Viết Nghệ Tĩnh, hẻm thông thoáng, cách mặt tiền chỉ 50m.
- Kết cấu 2 tầng đúc kiên cố, thiết kế hiện đại, có giếng trời giúp thông thoáng, phù hợp cho ở lâu dài.
- Full nội thất, có thể dọn vào ở ngay, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Hẻm thông nhiều hướng (Phan Văn Hân, Nguyễn Cửu Vân), thuận tiện đi lại, không bị bế tắc.
Điểm độc bản của căn này là vị trí gần trung tâm Q1 nhưng giá lại so với mặt tiền được “giảm nhiệt” nhờ nằm trong hẻm rộng khoảng 3-4m, lại có kết cấu chắc chắn và nội thất đầy đủ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế, dành cho gia đình nhỏ hoặc người làm văn phòng gần trung tâm. Ngoài ra, có thể cho thuê dài hạn với giá tốt do vị trí thuận lợi, hẻm thông thoáng, phù hợp khách thuê gia đình hoặc nhân viên văn phòng.
Khả năng đầu tư xây lại có thể không tối ưu do diện tích nhỏ, chi phí xây dựng và thủ tục cải tạo có thể cao so với lợi nhuận thu được.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà hẻm Xô Viết Nghệ Tĩnh, 30m², 2 tầng, giá 3,5 tỷ) |
Đối thủ 2 (Nhà hẻm Phan Văn Hân, 35m², 3 tầng, giá 4,2 tỷ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 32 | 30 | 35 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 64 | 60 | 90 |
| Số tầng | 2 | 2 | 3 |
| Vị trí | Hẻm 3-4m, gần mặt tiền 50m | Hẻm 3m, cách mặt tiền 70m | Hẻm 5m, cách mặt tiền 120m |
| Giá bán (tỷ đồng) | 3,98 | 3,5 | 4,2 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 124,38 | 116,67 | 46,67 |
| Trang bị nội thất | Full nội thất | Bình thường | Cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng kết cấu, hệ thống điện nước, tránh hiện tượng thấm dột hoặc hư hại do nhà đã sử dụng.
- Xác minh rõ ràng pháp lý, đảm bảo sổ đỏ không tranh chấp, không vướng quy hoạch mở rộng hẻm.
- Đánh giá chiều rộng hẻm và khả năng quay đầu xe, xe tải nhỏ có thể đi lại thuận tiện không.
- Xem xét kỹ nội thất full có phải đồ chính hãng, còn hoạt động tốt, tránh chi phí phát sinh sửa chữa lớn.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, tránh những điểm khiến người mua cảm thấy không thuận lợi.
