Nhận định về mức giá cho thuê nhà xưởng tại KCN Biên Hoà, Đồng Nai
Với diện tích tổng khuôn viên 12.000 m², trong đó diện tích xây dựng nhà xưởng gần 5.500 m² và văn phòng 1.100 m², mức giá thuê 650 triệu/tháng (tương đương khoảng 25.000 USD/tháng) đã bao gồm phí quản lý được xem là cao
Phân tích thị trường và so sánh giá thuê tương tự
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá thuê (VNĐ/m²/tháng) | Giá thuê tổng (triệu VNĐ/tháng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| KCN Biên Hoà, Đồng Nai | 5.500 (nhà xưởng) | 40.000 – 45.000 | 220 – 250 | Nhà xưởng tiêu chuẩn, chưa bao gồm văn phòng |
| KCN Amata, Biên Hoà | 7.000 | 35.000 – 40.000 | 245 – 280 | Nhà xưởng + văn phòng |
| KCN Long Bình | 6.000 | 30.000 – 38.000 | 180 – 228 | Cơ sở hạ tầng đạt chuẩn |
Chú ý: Giá thuê nhà xưởng thường tính trên diện tích mặt sàn xây dựng, chưa tính hoặc tính riêng khu văn phòng. Mức giá trung bình trong khu vực từ 30.000 – 45.000 VNĐ/m²/tháng.
Nhận xét và lời khuyên
Mức giá 650 triệu/tháng tương đương khoảng 118.000 VNĐ/m² tính trên tổng diện tích 5.500 m² nhà xưởng (chưa tính văn phòng) là rất cao. Nếu tính cả văn phòng và diện tích khác, mức giá này vẫn vượt xa mặt bằng chung, chỉ phù hợp với các nhà xưởng có trang thiết bị đặc biệt, vị trí cực kỳ đắc địa hoặc có hợp đồng dài hạn với nhiều ưu đãi đi kèm.
Nếu bạn muốn xuống tiền thuê, cần lưu ý các điểm sau:
- Xác minh pháp lý rõ ràng và thời hạn thuê dài hạn để đảm bảo quyền sử dụng ổn định.
- Kiểm tra chi tiết các tiện ích đi kèm: điện 560 Kva có đáp ứng đủ nhu cầu sản xuất, hệ thống PCCC đã nghiệm thu đầy đủ, cơ sở hạ tầng xung quanh như giao thông, cảng, sân bay.
- Thương lượng rõ ràng về chi phí quản lý và các khoản phụ phí khác tránh phát sinh.
- Yêu cầu báo cáo tình trạng bảo trì, sửa chữa nhà xưởng để tránh chi phí phát sinh sau thuê.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên mặt bằng chung và tiện ích hiện có, mức giá hợp lý nên dao động khoảng 250 – 300 triệu/tháng (tương đương 45.000 – 55.000 VNĐ/m² đối với diện tích nhà xưởng + một phần văn phòng). Mức giá này đảm bảo cạnh tranh và phù hợp với thị trường khu vực, đồng thời vẫn tạo giá trị tốt cho người cho thuê.
Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá, bạn có thể áp dụng các lý do sau:
- Thời gian thuê dài hạn, cam kết sử dụng ổn định giúp chủ nhà ổn định dòng tiền.
- Phản ánh thực tế giá thị trường khu vực với các dự án tương tự đã cho thuê thành công.
- Đề nghị hỗ trợ một số chi phí cải tạo hoặc nâng cấp nếu cần để đảm bảo phù hợp sản xuất.
- Đề xuất thanh toán linh hoạt hoặc đặt cọc theo các giai đoạn để giảm rủi ro cho bên thuê và bên cho thuê.