Thẩm định giá trị thực:
Diện tích kho xưởng rộng 800m², tọa lạc trên đường Tô Ký, Quận 12 – khu vực có mật độ công nghiệp và kho vận khá phát triển, giá thuê mặt bằng kho xưởng khu vực này hiện dao động từ 40-55 triệu/tháng tùy vị trí và điều kiện. Giá thuê 45 triệu/tháng tương đương khoảng 56,250đ/m²/tháng, mức giá này là hợp lý trong phân khúc mặt bằng kho xưởng có diện tích lớn, có gác lửng, văn phòng sẵn và tải trọng 5 tấn container thuận tiện.
Tuy nhiên, cần lưu ý đây là mặt bằng bàn giao thô, chưa có cải tạo đặc biệt, nên người thuê có thể phải đầu tư thêm chi phí làm văn phòng hoặc trang thiết bị phù hợp. Xưởng cao ráo, thoáng mát, nhưng không có thông tin về hệ thống phòng cháy chữa cháy, an ninh cụ thể – điểm này cần kiểm tra kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trên đường Tô Ký, thuận tiện giao thông, container 5 tấn ra vào dễ dàng, đậu đêm được.
- Diện tích lớn 800m² với mặt tiền rộng nở hậu 25m, khá hiếm trong phân khúc cho thuê kho xưởng tại Quận 12.
- Có gác lửng và văn phòng sẵn, giúp tiết kiệm chi phí cải tạo.
- Điện 3 pha đầy đủ, phù hợp các ngành sản xuất nhẹ, may mặc, in ấn không gây ô nhiễm tiếng ồn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho xưởng này phù hợp nhất cho các doanh nghiệp sản xuất nhẹ, kho lưu trữ hàng hóa, hoặc làm văn phòng kết hợp sản xuất nhỏ. Với diện tích lớn và kết cấu hiện tại, không thích hợp cho ngành sản xuất nặng hoặc gây tiếng ồn, khói bụi. Ngoài ra, có thể tận dụng để cho thuê lại từng phần nếu nhu cầu sử dụng không hết, tối ưu dòng tiền.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Tô Ký, Q12) | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Ảnh Thủ, Q12) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Khương, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 800 m² | 600 m² | 900 m² |
| Giá thuê/tháng | 45 triệu | 38 triệu | 50 triệu |
| Tải trọng container | 5 tấn, đậu đêm được | 3 tấn, khó đậu container lớn | 5 tấn, đậu đêm tốt |
| Gác lửng + Văn phòng | Có sẵn | Không có | Có nhưng diện tích nhỏ |
| Điện 3 pha | Có | Không | Có |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ thật sự rõ ràng, không vướng quy hoạch.
- Kiểm tra hệ thống phòng cháy chữa cháy, an ninh kho xưởng.
- Đánh giá kỹ kết cấu xưởng, độ bền và khả năng chống thấm, thoát nước.
- Xác định rõ hạn mức tải trọng đường và khả năng xe container lớn ra vào thuận tiện.
- Kiểm tra hiện trạng gác lửng và văn phòng có đủ tiêu chuẩn sử dụng hay cần nâng cấp.
Nhận xét quan trọng về giá: Giá thuê 45 triệu/tháng là mức trung bình, không quá cao so với mặt bằng khu vực, tuy nhiên người thuê cần cân nhắc thêm chi phí cải tạo, chi phí vận hành và yếu tố pháp lý. Nếu chủ nhà có thể thương lượng giảm giá từ 5-10% hoặc hỗ trợ cải tạo nhẹ sẽ tạo thành hợp đồng rất hấp dẫn.
Tuy nhiên, nếu không có nhu cầu sử dụng ngay hoặc có lựa chọn kho xưởng mới xây hoặc có trang bị hiện đại hơn trong khu vực, người thuê nên cân nhắc kỹ vì đây là xưởng bàn giao thô – có thể phát sinh chi phí phát sinh cao. Vì vậy, không nên vội vàng xuống tiền nếu chưa khảo sát thực tế và kiểm tra pháp lý kỹ càng.
