Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng xưởng là 200 m² (8x25m), vị trí tại Đường Phạm Văn Sáng, Xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh – khu vực đang phát triển mạnh về công nghiệp nhẹ và kho bãi. Giá cho thuê 8 triệu/tháng tương đương khoảng 40.000 đồng/m²/tháng. Mức giá này ở Bình Chánh được xem là khá hợp lý, thậm chí có thể thấp hơn một chút so với mặt bằng trung bình tại khu vực có hạ tầng tương tự (thường dao động từ 45.000 – 60.000 đồng/m²/tháng). Xưởng có mái che full, nền bê tông kiên cố, hệ thống điện 3 pha, đường xe tải 5-7 tấn ra vào thoải mái là những điểm cộng lớn về mặt kết cấu và tiện ích kỹ thuật.
Nhận xét về giá: Giá thuê 8 triệu/tháng hiện tại là mức rất cạnh tranh và phù hợp với mặt bằng khu vực, không bị thổi giá cao. Người thuê có thể yên tâm về mặt giá cả nếu nhu cầu phù hợp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 8m đường xe tải 5-7 tấn thuận tiện vận chuyển hàng hóa lớn.
- Full mái, nền bê tông cao ráo, không ngập úng, phù hợp sản xuất hoặc kho chứa.
- Hệ thống điện 3 pha sẵn sàng đáp ứng công suất máy móc.
- Hướng cửa chính Nam – thuận tiện đón gió mát, tránh nắng gắt buổi chiều.
- Vị trí nằm trong khu vực có nhiều kho xưởng tương tự, thuận lợi khi cần mở rộng hoặc lựa chọn thêm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn xưởng này phù hợp nhất để sử dụng làm kho bãi hoặc xưởng sản xuất quy mô nhỏ đến vừa. Với diện tích 200 m² và kết cấu hiện hữu, việc cải tạo lại để làm văn phòng là không tối ưu, chi phí xây dựng lại sẽ cao và không tận dụng được lợi thế mặt bằng hiện tại. Ngoài ra, với hợp đồng thuê dài hạn giá tốt, nhà đầu tư có thể sử dụng làm kho cho thuê lại hoặc làm kho lưu trữ hàng hóa dài hạn cho doanh nghiệp. Khuyến nghị không nên mua để xây lại mới vì chi phí xây dựng tại Bình Chánh hiện khoảng 6-7 triệu/m², tương đương 1,2 – 1,4 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tỉnh lộ 10) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Linh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 200 | 180 | 220 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 8 | 9.5 | 12 |
| Hệ thống điện | 3 pha sẵn | 3 pha, mới | 3 pha, mới |
| Đường xe tải | 5-7 tấn | 5 tấn | 10 tấn |
| Trạng thái mặt bằng | Full mái, nền bê tông | Full mái, nền xi măng | Nhà kho mới xây |
| Vị trí | Bình Chánh | Bình Chánh | Bình Chánh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng mái che và nền bê tông có bị nứt hoặc thấm nước không.
- Đánh giá hệ thống điện 3 pha vận hành ổn định, đảm bảo an toàn.
- Xác nhận pháp lý sổ hồng, hợp đồng thuê rõ ràng, thời hạn dài hạn.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe tải lớn tại vị trí mặt bằng.
- Tra cứu quy hoạch chi tiết khu vực đề phòng rủi ro bị thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
