Nhận định về mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Đường Dương Công Khi, Hóc Môn
Mức giá 35 triệu/tháng cho diện tích 745 m² (xưởng + sân) tại khu vực xã Xuân Thới Thượng, Huyện Hóc Môn, TP.HCM là tương đối cao. Điều này xuất phát từ vị trí cách mặt đường Dương Công Khi khoảng 800m, không phải mặt tiền chính đường lớn, nên tính thanh khoản và giá thuê sẽ thấp hơn so với các mặt bằng ngay mặt tiền đường lớn.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thuê mặt bằng kinh doanh tương đương
| Khu vực | Loại mặt bằng | Diện tích (m²) | Giá thuê (triệu/tháng) | Đơn giá thuê (triệu/m²/tháng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Xã Xuân Thới Thượng, Hóc Môn | Xưởng + sân | 745 | 35 | 0.047 | Cách mặt đường 800m, điện 3 pha, đường nhựa 8m |
| Đường Tỉnh Lộ 15, Hóc Môn | Mặt bằng xưởng | 800 | 30 | 0.038 | Mặt tiền đường lớn, điện 3 pha |
| Khu công nghiệp Tân Bình | Kho, xưởng | 700 | 28 | 0.04 | Gần trung tâm TP, hạ tầng tốt |
| Hóc Môn – khu vực lân cận | Xưởng sản xuất | 750 | 25 | 0.033 | Không mặt tiền, đường nhỏ hơn |
Nhận xét chi tiết
So với các bất động sản tương tự trong khu vực Hóc Môn và các khu công nghiệp lân cận, đơn giá thuê trung bình dao động từ 25 – 40 nghìn đồng/m²/tháng (~0.025 – 0.04 triệu/m²/tháng). Mức giá 35 triệu cho diện tích 745 m² tương đương 47 nghìn đồng/m²/tháng cao hơn khoảng 15-30% so với mặt bằng chung.
Nguyên nhân có thể do mặt bằng có sân rộng 200 m², điện 3 pha sẵn sàng và đường nhựa rộng 8m, tuy nhiên vị trí lại cách mặt đường chính 800m, không thuận tiện bằng các mặt bằng mặt tiền đường lớn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, một mức giá khoảng 28 – 30 triệu/tháng sẽ hợp lý hơn, tương đương 37.5 – 40 nghìn đồng/m²/tháng. Mức giá này vẫn đảm bảo lợi ích cho chủ nhà và phù hợp với tính thanh khoản, vị trí bất động sản.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý giảm giá, có thể trình bày các luận điểm:
- Vị trí cách mặt đường chính 800m, gây hạn chế về khách thuê và lưu lượng giao thông.
- So sánh giá thuê các mặt bằng tương đương trong khu vực đều thấp hơn từ 15-30%.
- Khách thuê cam kết thuê lâu dài, thanh toán ổn định giúp chủ nhà giảm rủi ro trống mặt bằng.
- Đề xuất mức giá 28-30 triệu phù hợp với thực tế thị trường hiện tại và chi phí vận hành cho bên thuê.
Kết luận
Mức giá 35 triệu/tháng là hơi cao so với vị trí và khu vực, tuy nhiên có thể chấp nhận nếu khách hàng cần mặt bằng có sân rộng và đường nhựa 8m, điện 3 pha sẵn. Để tối ưu chi phí, bên thuê nên thương lượng giảm giá xuống khoảng 28-30 triệu/tháng, tăng khả năng đàm phán thành công và hài hòa lợi ích đôi bên.
