Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phục hồi và phát triển, thị trường bất động sản văn phòng cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực. Các doanh nghiệp, từ các tập đoàn đa quốc gia đến các công ty khởi nghiệp, đều đang tìm kiếm những văn phòng không chỉ có vị trí đắc địa mà còn đáp ứng các tiêu chí về không gian làm việc hiện đại, linh hoạt và bền vững. Bài viết này sẽ phân tích thị trường bất động sản, cùng các khu vực tiềm năng, giúp doanh nghiệp có những quyết định sáng suốt khi lựa chọn “mái nhà” cho mình.
Phân tích thị trường văn phòng để bạn có những quyết định đúng đắn
1. Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê
Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM, đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng ổn định. Mặc dù phải đối mặt với những thách thức từ bối cảnh kinh tế vĩ mô không thuận lợi, thị trường vẫn được dự báo sẽ là điểm sáng trong năm 2025. Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và nhu cầu từ các doanh nghiệp trong nước là những động lực chính thúc đẩy sự phát triển của phân khúc này.
Tại TP.HCM, giá thuê văn phòng hạng A và B lần lượt đạt 54 USD/m2/tháng và 31 USD/m2/tháng, với tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường ở mức 88%. Trong khi đó, tại Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A trung bình là 35 USD/m²/tháng với tỷ lệ lấp đầy đạt 85%. Sự chênh lệch về giá thuê giữa hai thành phố được lý giải bởi sự năng động kinh tế và nhu cầu cao hơn tại TP.HCM.
Một điểm đáng chú ý là sự dịch chuyển trong nhu cầu của khách thuê. Trước đây, khu vực trung tâm (CBD) luôn là ưu tiên hàng đầu, thì nay, các doanh nghiệp đang có xu hướng quan tâm đến các khu vực ngoài trung tâm nhưng có kết nối giao thông thuận lợi và chất lượng tòa nhà tốt.
Thị trường văn phòng tại Việt Nam đang tăng trưởng tốt
Thị trường văn phòng hiện nay đang được định hình bởi nhiều xu hướng mới. Yếu tố bền vững và các tiêu chuẩn “xanh” ngày càng được coi trọng. Các tòa nhà đạt chứng nhận LEED, EDGE hay Green Mark không chỉ giúp tiết kiệm năng lượng mà còn tạo ra môi trường làm việc trong lành, nâng cao sức khỏe và hiệu suất của nhân viên.
Bên cạnh đó, mô hình làm việc linh hoạt (hybrid work) sau đại dịch đã làm thay đổi nhu cầu về không gian văn phòng. Doanh nghiệp hiện nay ưa chuộng các văn phòng có thiết kế thông minh, không gian mở, dễ dàng tùy biến và tích hợp công nghệ. Các không gian làm việc chung cũng ngày càng trở nên phổ biến, đáp ứng nhu cầu của các công ty khởi nghiệp và freelancer.
Các yếu tố kinh tế vĩ mô như tăng trưởng GDP, thu hút vốn FDI, và sự phát triển của các ngành công nghệ, tài chính cũng có tác động mạnh mẽ đến thị trường văn phòng. Sự ổn định của kinh tế vĩ mô sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp mở rộng quy mô, từ đó làm tăng nhu cầu thuê văn phòng.
2. Phân tích các khu vực tiềm năng
Sự phát triển của hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị đã và đang tạo ra những khu vực tiềm năng mới cho thị trường văn phòng, bên cạnh các khu trung tâm truyền thống.
2.1. Thành phố Hồ Chí Minh
Ngoài khu vực trung tâm Quận 1 và Quận 3 vốn đã quen thuộc, TP.HCM đang chứng kiến sự trỗi dậy của các khu vực mới:
- Thành phố Thủ Đức (Khu đô thị mới Thủ Thiêm): Với vị trí đắc địa và hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ, Thủ Thiêm đang nổi lên như một trung tâm tài chính và thương mại mới của thành phố. Sự xuất hiện của các tòa nhà văn phòng hạng A hiện đại như The Hallmark đã thu hút nhiều doanh nghiệp lớn, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính và công nghệ.
- Quận 7 (Khu đô thị Phú Mỹ Hưng): Nơi đây đã hình thành một cộng đồng dân cư và kinh doanh sầm uất với nhiều tòa nhà văn phòng chất lượng cao.[9] Lợi thế về không gian xanh, tiện ích đa dạng và kết nối thuận lợi với khu trung tâm khiến Quận 7 trở thành lựa chọn hấp dẫn cho nhiều doanh nghiệp.
- Các quận rìa trung tâm (Quận 3, 7, Tân Bình, Bình Thạnh): Nguồn cung văn phòng mới trong những năm tới được dự báo sẽ tập trung chủ yếu ở các khu vực này. Với mức giá thuê cạnh tranh hơn so với khu trung tâm và hạ tầng ngày càng hoàn thiện, đây là những lựa chọn đáng cân nhắc cho các doanh nghiệp muốn tối ưu hóa chi phí.
Thành phố Hồ Chí Minh – khu vực vô cùng tiềm năng
2.2. Hà Nội
Thị trường văn phòng Hà Nội cũng đang có sự phân hóa và dịch chuyển rõ rệt:
- Quận Ba Đình và Cầu Giấy: Nếu trước đây, quận Hoàn Kiếm là lựa chọn hàng đầu, thì hiện nay, Ba Đình và Cầu Giấy đang vươn lên trở thành những khu vực được ưu tiên. Đặc biệt, khu vực phía Tây bao gồm Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, và Bắc Từ Liêm được dự báo sẽ là “điểm nóng” trong những năm tới với nhiều dự án văn phòng đang được xây dựng.
- Quận Thanh Xuân và Tây Hồ: Đây là những khu vực có giá thuê hợp lý và hạ tầng giao thông tốt, thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Sự phát triển của các tuyến đường vành đai và metro trong tương lai sẽ càng làm tăng sức hấp dẫn của các khu vực này.
- Khu vực trung tâm (Quận Hoàn Kiếm): Mặc dù nguồn cung mới không còn nhiều, khu vực trung tâm vẫn duy trì sức hút đối với các công ty công nghệ, tài chính và dịch vụ chuyên nghiệp quốc tế.
3. Triển vọng và lời khuyên cho doanh nghiệp
Nhìn chung, thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục phát triển theo hướng tích cực. Nguồn cung mới, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng chất lượng cao, đạt tiêu chuẩn xanh, sẽ gia tăng trong thời gian tới, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê. Điều này cũng đồng nghĩa với việc thị trường sẽ trở nên cạnh tranh hơn, và lợi thế có thể sẽ nghiêng về phía khách thuê.
Đối với các doanh nghiệp đang có nhu cầu tìm kiếm hoặc thay đổi văn phòng, đây là thời điểm thuận lợi để đàm phán và lựa chọn được không gian làm việc ưng ý với chi phí hợp lý. Khi lựa chọn văn phòng, doanh nghiệp không chỉ nên cân nhắc về vị trí và giá thuê, mà còn cần chú trọng đến các yếu tố như chất lượng tòa nhà, tiện ích đi kèm, khả năng mở rộng linh hoạt và các tiêu chí bền vững. Việc lựa chọn một văn phòng phù hợp sẽ không chỉ là một khoản đầu tư vào cơ sở vật chất, mà còn là một khoản đầu tư vào thương hiệu, văn hóa doanh nghiệp và sự phát triển bền vững trong tương lai.